保利置业集团16 年上半年收入同比增长33.4%至99.92 亿港币,毛利率微涨0.2 个百分点至17.2%。永续债减少28%至8.84 亿港币,支付给永续债持有者的款项明显减少。由于销售管理及行政费用比例降低,保利在上半年取得核心净利润5,900 万港币,而15 年上半年则亏损2.82 亿港币。公司在较低线城市依然处于去库存过程中。估值公允,维持持有评级。
支撑评级的要点
16 年1-7 月,保利完成合同销售额196 亿人民币,占280 亿全年目标的70%。上半年公司推出四个新项目,其中威海和上海各有一个,广州有两个。四个项目的平均去化率约60%,公司整体去化率同比增长3%。未来,保利计划下半年再推出四个新项目,分别位于昆明、南宁、武汉和香港。再加上目前持续销售的35 个项目,总体可售面积大约138万平方米,相当于160 亿人民币。管理层相信实际销量能够超越设定目标。
毛利率从15 年上半年的17.0%和15 年全年的11.5%,上涨至17.2%。管理层提到,在总计大约287 亿人民币的锁定销量中,大约一半将在16年下半年入账,毛利率接近17%。管理层还表示,2016 年全年毛利率将有所改善。
受负债率较高的限制,保利并没有大举拿地。公司仅拿下了昆明的一块土地,总建筑面积65.2 万平方米。管理层指引表示,公司将继续采取主做一二线城市,三四线城市重点去库存的战略。
评级面临的主要风险
下行风险:公司在上海业务规模很大,面临潜在政策风险。
上行风险:销量好于预期,国企改革的潜在受益者。
估值
上调盈利预测,将我们的2016 年预期资产净值上调1.1% 至5.37 港币。目标价相应向上微调至2.15 港币。目前股价相对于2016 年预期资产净值折让58.8%,对应0.3 倍2016 年预期市净率。我们认为估值公允,维持持有评级。