国有开发商保利置业2017年初至今大幅飙涨约20%,尤其是本周以来股价表现尤为突出。同为大型央企中国保利集团旗下上市地产平台—A股上市保利地产(600048:CH)和港股上市保利置业(119:HK)之间内部整合已由来已久,此前保利地产于2016年11月30日发布公告称,因时机尚不成熟而决定终止以发行股份方式购买保利置业相关项目的重大事项,并表示自公告之日起一个月内不再商议讨论该重大事项。而当前距离该公告已恰好满一个月,我们认为,这也是投资者之所以在今年年初期待两者重组谈判重新启动的主要原因。我们仍预计两者之间的内部整合将于2017年继续推进,并维持公司2016-2018年每股净利预测不变,分别为0.15港元(相比2015年时每股净亏损0.77港元)、0.19港元(同比增长26.7%)和0.21港元(同比增长10.5%)。我们将保利置业目标价从3.44港元上调至3.78港元,并维持买入评级。
保利置业将受益。截至目前,尚未有进一步针对初始重组方案进行修订的官方消息。一个月前,保利地产发布公告称,因时机尚不成熟,而决定终止以发行股份方式购买保利置业相关项目的重大事项。我们认为,鉴于保利地产更为高效的执行力,该重组方案将显著地拓展这些项目的收入并有助于改善利润率,而保利置业也将从中受益。我们预测该方案很有可能将继续推进,但支付方式有可能变更为现金,主要考虑到监管层为控制房价上涨,已逐步收紧A股上市开发商的股票融资渠道。
A股保利扩张雄心。保利置业2016年全年合约销售金额达350亿元(同比增长16%),同期保利地产合约销售金额高达2100亿元(同比增长36%)。相比板块平均销售同比增速约50%,以及可比同业万科同年销售同比增速约40%,保利地产的销售增速并不令人惊喜。截止目前,保利地产土地储备总建面约为1.3亿平米,保利置业则约为2000万平米。我们认为,重组方案将有效拓展保利地产的土地储备,并有助于其夯实市场地位。在重组方案谈判中,资产的定价仍是关键性因素,但我们预计其将远高于保利置业目前约0.4倍PB的估值。
维持买入评级。我们于2016年12月2日将保利置业评级上调至买入,即在保利地产发布终止与保利置业的重组公告之后,因我们认为此番公告可被视为重组进程有望加速的信号。我们仍预计两者之间的内部整合将于2017年继续推进,维持公司2016-2018年每股净利预测不变,分别为0.15港元(相比2015年时每股净亏损0.77港元)、0.19港元(同比增长26.7%)和0.21港元(同比增长10.5%),并将每股净资产值折价从50%小幅收窄至45%,由此得到新的目标价3.78港元(相比原目标价为3.44港元)。考虑到目前股价较新目标价存在约23%上行空间,我们重申保利置业买入评级。