战略转型颇具 成效，主营业务营收稳步增长。公司2021 年实现营业收入11.95 亿港元，同比增长69%，其中停车业务收入同比增长28%至6.14 亿港元，基金管理业务收入同比增长162%至5.58 亿港元。公司股东应占溢利全年亏损10.95 亿港元，主要由于剥离首钢资源股权导致减值亏损拨备金额达到16.15 亿港元，整体剔除首钢资源减值及分红利润等影响，公司自身业务带来股东应占税前溢利为3.65 亿港元，同比增长13%。盈利能力方面，公司全年毛利率为45.8%，较2020 年提升21 个百分点，基金分配收入以及停车运营效率的提升共同使得毛利率大幅提升。
　　停车业务项目拓展积极推进。公司2021 年停车出行业务拓展有序推进，重点项目进展方面，公司中标河南郑州机场、浙江宁波机场、云南昭通机场及河北张家口机场项目，同时与北京首都机场与大兴机场均完成3年续约，经营年限至2037 年和2047 年，继续保持北京“一市两场”的优势地位，目前累计中标及签约的机场项目已达9 个。此外，公司中标京哈高铁、京张高铁及京雄城际沿线多个高铁站项目，在京津冀、长三角、成渝等重点区域，BOT 类产品项目在多地落地并实现复制，区域布局实现网络化。城市级项目方面，通过梅江会展中心及西青区中北镇打开天津市场，进一步加强京津冀区域级合作，同时以“速驿客”系统为基础的停车运营管理系统迭代速度明显加快，在甘肃省白银市城市级智慧停车项目上实现突破。
　　基金管理业务贡献稳定收益，确立行业先发地位。公司致力于成为中国基础设施公募REITs 道路的引领者，打造以“基础设施公募REITs 发行及平台管理能力+行业研究及资源整合能力”为基础的双涡轮驱动模式，联动公司现有的停车业务，打造资产管理新龙头。公司2021 年完成首批上市REITs 中7 个项目的战略配售投资，做到品类全覆盖，确立行业先发优势；此外联手中国人寿及首钢基金，发起成立首期规模45 亿元的Pre-REITs 基金，搭建完成两只以REITs 为核心资产的私募基金，目前公司累计在管基金总规模已超过500 亿元。园区基金管理业务方面，公司与美国铁狮门联手打造西长安街六工汇项目，2021 年主体结构工程已完工，目前项目招商进度近7 成，预计将于2022 年内开业，该项目将成为首钢园区首个大型综合商业体。在战略投资方面，公司新增投资项目主要涉及汽车智能驾驶解决方案及人工智能芯片等相关领域，而前期投资项目获得的投资回报将陆续启动收益分配事宜。
　　投资建议及盈利预测：停车业务方面，预期公司未来三年每年新增签约车位数量将达到10-15 万，同时基金管理业务中基金管理费支撑该业务的盈利稳健增长，基金超额收益进一步贡献盈利增量。公司此前于11 月正式落地股权激励计划，进一步吸引、激励和保留核心人才。公司2021年末拟派股息4 亿港币，结合中期股息3 亿港元和特别股息2 亿港元，2022 年全年公司将分派9 亿港元股息，对应当前股价股息率为10.6%。
　　我们预计公司2022-2024 年EPS 分别为0.10/0.11/0.15 港元/股，对应PE9.7/8.6/6.3 倍，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：疫情对停车业务造成冲击，基础设施不动产基金管理业务规模增长不确定性等。