投资要点
　　维持“ 买入”评级，目标价下调至7.5 港元：公司在手现金充裕，截至2021 年末，公司现金及现金等价物53 亿元，流动比率2.2，为持续稳健经营奠定基础。我们认为融创中国的流动性问题短期内对公司关连方贸易应收账款的回款以及来自关连方的在管面积增量或造成压力，但公司通过推进市场拓展、发展社区生活服务等方式提高业务独立性，仍有望实现稳健增长，达成“双超双优”发展目标。我们调整盈利预测，预计公司的2022/2023 年的营业收入分别为103.5/133.3 亿元，分别同比增长31.0%/28.7%，归母净利润分别为16.0/19.9 亿元，分别同比增长25.4%和24.2%。维持“买入”评级，基于物管板块整体估值下移，目标价从30 港元下调至7.5 港元，对应2022/2023 年PE 分别为12/9 倍。
　　公司2021 年业绩符合预期：2021 年，公司收入为79.04 亿元，同比增长为70.9%；归母净利润为12.8 亿元，同比增长113.9%；每股派息0.12元，派息率30%；公司2021 年业绩符合预期。
　　业务结构持续优化，对关连方依赖度降低：2021 年，公司综合毛利为31.5%，同比增加3.9pps；其中基础物业服务毛利率同比增加4.1pps 至25.7%，新增商业运营服务毛利率高达79.2%。从毛利结构来看，非业主增值服务毛利占比为38.4%，同比下降8.3pps；社区生活服务毛利占比9.3%，同比增加2.9pps；新业务商业运营毛利占比5.6%，业务结构优化，对关连方依赖度降低。
　　市拓高速增长，多业态均衡发展：截至2021 年末，公司在管面积和合约面积分别为2.15 和3.58 亿平米，分别同比增长58.9%和35.9%；年内新增合约面积1.04 亿平米，其中来自市场拓展的新增合约面积为3612 万平方米，同比增长210.8%，占比达35%。从业态结构来看，市拓成为非住宅业态主要增长来源，新增市拓在管面积中非住宅占比54%。
　　新增商业运营业务，拓宽发展赛道：公司于2021 年收购融乐时代，新增商业运营业务，为公司贡献收入1.8 亿元。截至2021 年末，公司商业运营业务在管面积和合约面积分别为308 和404 万方，且2021 首年轻资产外拓即获取5 个第三方项目。
　　风险提示：业务扩张不及预期；物业管理满意度降低；物业管理费收缴率降低；物业管理费提价受阻。