收入高质量增长，利润增长亮眼。融创服务2021 年营业收入为79.0 亿元，同比增长70.9%，毛利为24.9 亿元，同比增长95.3%，净利润为13.6 亿元，同比增长118.5%，归母净利润为12.8 亿元，同比增长113.9%，基本每股收益为0.41 元，同比增长64%。董事会建议就截至2021 年12 月31 日止年度宣派末期股息每股12.4 分。
收入结构优化，社服商运占比增加。分项收入来看，2021 年物业管理服务45.4 亿元，同比增长63.6%，占总收入比重57.4%，较2020 年下降2.6 个百分点；非业主增值服务26.8 亿元，同比增长60.3%，占总收入比重34%，较2020 年下降2.1 个百分点；社区生活服务5.1 亿元，同比增长187.9%，占总收入比重6.4%，较2020 年上升2.6 个百分点。年内新增商业运营服务业务，收入为1.8 亿元，同比增长6526.7%，占总收入比重2.2%，较2020年上升2.1 个百分点。
利润率上升明显，分项业务毛利率提升。2021 年公司毛利率为31.5%，较2020 年上升3.9 个百分点，净利润率为17.2%，较2020 年上升3.7 个百分点。分项业务来看，2021 年物业管理服务的毛利率为25.7%，较2020 年上升4.1 个百分点。2021 年非业主增值服务毛利率为35.6%，与2020 年持平。
2021 年社区生活服务毛利率为45.6%，较2020 年下降0.7 个百分点，基本保持稳定。商业运营管理服务毛利率79.2%，较2020 年上升58.3 个百分点。
合约在管规模持续扩张，第三方贡献突出。2021 年公司的在管建筑面积为2.15 亿平方米，同比增长59%，合约建筑面积约为3.58 亿平方米。对于在管面积，2021 年独立第三方开发的物业在管面积为7971 万平，同比增长84.0%，占总在管面积的比重为37.1%，较2020 年增长5.0 个百分点，这主要得益于公司不断增强的市场拓展能力以及年内完成对彰泰服务的收购；对于新增的合约建筑面积，2021 年通过独立第三方获取的建筑面积为3612 万平，同比增长为210.8%。
投资建议：“优于大市”评级。我们认为公司已经在培育独立竞争力，2022-2024 年收入中物业管理服务和社区生活服务仍然能够保持稳定增长。
公司业务规模、利润水平伴随着管理项目密度的增加和规模效应有能力进一步提升。我们预测公司2022 年EPS 为0.52 元每股，给予公司2022 年12-14倍PE 估值，对应合理市值为218-255 亿港元，对应合理价值区间为7.09-8.28港元。
风险提示：房地产行业面临整体缩量风险。