事件：公司发布2019 年度业绩公告，2019 年实现营业收入233.67 亿元，同比下降4.26%；实现核心利润44 亿元，同比增长21%。每股基本盈利0.71 元，同比下降8.97%。
　　提前减值甩掉包袱，利润导向确保盈利能力
　　2019 公司实现营业收入233.67 亿元，同比下降4.26%；归母净利润23.18 亿元，同比下降33.32%，占净利润的64.28%，较18 年的99.2%下降34.64PCT。公司归母净利润降低主要是因为：1）公司销售收入有所下滑主要由于出售了位于厦门、南京、合肥和天津的分公司（部分失去了控制权）、以及非并表收入大幅增加；2）出于谨慎原则，公司对16 年并购的“沿海绿色家园”公司项目尾盘和位于漳州、合肥的高地价项目提前进行了分别1.89 亿、5 亿的减值处理，同比增长470.33%；3）销售管理费用率有所增加，销售、管理费率分别上涨0.94，2.19PCT至2.82%，4.67%。公司19 年销售毛利率为26.21%，同比下降14.68%，净利率为16.98%，同比增长11.2%，毛利率有所下降但净利润上升是因为非经营性的收益（出让前述四处项目股权）有较大增长。
　　深耕战略成功，销售保持高增速，2020 年销售增速有望破千亿2019 年，公司实现合约销售金额人民币751 亿元，同比增长34.13%，增速较18 年的38.94%小幅回落4.81PCT，但仍然保持高位。合约销售面积为497 万平米，同比增长34.23%，合约销售均价为15110 元/平米，同比小幅下降0.1PCT。其中，按销售金额计算，长三角地区依然为公司主要销售来源，合约销售额为487.7 亿元，占总销售额的63.93%，其中占比最高三大城市分别为苏州（20.74%）、合肥（13.29%）、南京（10.75%）。公司2020 年可售货值1800亿，保守按照60%的去化率，预计2020 年可破千亿。
　　积极布局一、二线城市，拿地成本有所增长
　　截止2019 年底，公司土地储备总可销售面积约为2012 万平米，分布在六大城市圈33 个城市，平均楼面成本约为人民币6074 元/平米，满足公司未来2-3 年的发展需求。2019 年内，公司新增权益储备地价约为244 亿元，较18 年的80.53 亿元有大幅提升，拿地态度积极。权益归属总建筑面积额为265.69 万平米，其中一、二线城市占比为95%，具备较强的保值能力。
　　平均楼面价格为10023 元/平米，较18 年的5000 元/平米同比增长100.46%，因为拿地集中于一、二线城市，拿地成本有所上升。
　　公司分红慷慨，负债水平有所控制，偿债能力得到改善2019 年，公司净负债比例为65.64%，对比2019 年中期及去年同期水平分别下降7.06 个百分点及1.33 个百分点。截止19 年底公司平均融资成本为7.12%，对比2019 年中期水平下降0.09 个百分点。现金及银行结余为人民币355 亿元，比去年同期上升21.28%，现金及等价物/短债覆盖比为1.93 倍，较18 年升高0.27，杠杆水平得到控制，偿债水平有所提升。连同中期股息，公司2019 年总共派息每股40 港仙，分红比例达51.18%，较18 年同比增长36.63%，对应股息率为13.61%（取2020 年4 月9 日收盘价），在保证了偿债能力的前提下，公司分红慷慨。
　　投资建议
　　公司业务聚焦一、二线城市，以稳健的经营模式深耕长三角，2020 年销售预计冲击千亿的同时积极拿地。财务方面，公司降低公司杠杆，保持手现金充足以优化偿债能力。2019 年公司提前计提减值、并转让部分毛利较低的高价地，甩开包袱为2020 年冲刺做准备。但由于公司今年业绩增速较低，我们将20-21 年归母净利润由54.76、68.10 下调为43.84、53.25 亿元，对应20-22 年EPS 分别为0.91、1.02 及1.23 元/每股，对应PE 为2.74X、2.46X 及2.03X，维持“买入”评级。
　　风险提示：公司销售额不达预期，市场调控超预期