事件：公司公告2020 年中期业绩
　　H1 结转物业面积增加带动收入增长。2020H1 公司合约销售额428.51 亿元，同比增长50.49%，营业收入140.69 亿元，同比增长20.36%，分项业务来看，公司物业销售收入136.14 亿元，同比增长20.45%，占总收入比重97.20%，交付物业建筑面积108 万平，同比增长23.50%，交付及确认的物业平均售价为12531 元每平；投资物业收入为9723 万元，同比减少34.09%，主要因疫情期间为商户减免租金所致；物业管理收入为2.89 亿元，同比增长62.16%，主要因为交付物业面积增加。
　　归母核心利润同比稳增长，维持高派息率。公司2020H1 毛利32.76 亿元，同比增长4.33%，年度核心利润15.30 亿元，同比增长9.56%，每股核心盈利0.29 元，同比持平。公司2020 年中期派息12 港仙，上半年派息率达36.65%，派息率自2014 年以来持续维持在35%以上。
　　账面现金充裕，继续主动降杠杆。截止2020H1 公司账面现金429.68 亿元，较2019 年底增长21%，总债务627.27 亿元，同比增加15.4%，公司净负债比率63.72%，较2019 年底下降1.92 个百分点。
　　土储满足3-4 年发展需要，投资物业持续拓展。公司2020H1 在苏州、无锡、扬州、常州、成都、合肥、宁波、绍兴等地新增11 块土地，总建筑面积136.92万平，平均楼面均价为12945 元每平，新增项目均位于二线城市。截止2020H1公司总土地储备可供销售建筑面积约为2024 万平，共计167 个项目，分布在六大都市圈共37 个城市，平均楼面成本约为6642 元每平，足够公司未来3-4 年发展需求。从区域分布上来看，公司截止2020H1 土地储备中海西经济区占比16.3%、长三角区域45.2%、环渤海区域21.5%、华中区域7.3%、大湾区6.4%、西南区域3.3%。此外，投资物业方面，禹洲商业已经进入深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地，开业项目26个及筹备期项目11 个，共计37 个项目，覆盖了购物中心、写字楼、街区商业等多种业态，重点打造综合体项目超过200 万平，全国合作品牌超过1000个，战略联盟品牌约1600 个。
　　投资建议：“优于大市”。我们预计公司2020 年EPS 约为0.83 元每股（预测净利润不变，公司股本增加导致每股收益降低），给予公司2020 年5-6倍PE 估值，对应合理市值约为256-307 亿港元，合理价值区间约为4.62-5.55港元每股，对应PEG 约为0.20-0.24。（本文非特别说明，均以人民币计价，1 港元=0.90 元人民币）风险提示：结转项目毛利率可能同比下滑。