稳健经营，项目结转影响盈利。2024 年上半年，公司实现营业收入327.5 亿元，同比+34.5%，这主要是由于已售及已交付可出售总建筑面积较23 年同期上升所致；实现归母净利润8.17 亿元，同比-36.37%。其中，公司物业开发业务收入310.1 亿元，占总收入约94.68。截至2024 年6 月30 日，公司毛利率和归母净利率分别为11.9%和2.5%，同比分别下降3.3 个百分点和2.8 个百分点，毛利率下行主要的原因在于已交付项目毛利率水平较23 年同期低并录得结转收入所致。
　　销售稳居行业前十，聚焦深耕提升市占率。2024 年上半年，公司实现全口径金额660 亿元，根据克而瑞百强房企销售业绩排行榜为行业第七；全口径回款647 亿元，回款率高达98%。具体来看，公司24 年上半年开盘即售罄的项目包括杭州建发·朗云，贡献销售额91 亿元、杭州建发·璞云，贡献销售额30 亿元以及乐清建发·缦云，贡献销售额18 亿元。另一方面，公司聚焦深耕，持续提升市占率，公司1H2024 市占率TOP10 城市有46 个。
　　精细拓储，提升土储变现能力。2024 年上半年，公司新增拿地货值742 亿元，精耕一二线核心城市；拿地金额420 亿元，拿地权益比例78%，主要聚焦杭州、厦门、武汉、上海和长沙等核心城市。截至2024 年6 月30 日，公司在中国设有334 个项目，土地储备的可供销售总建筑面积约达14.4 百万平方米，土储货值2577 亿元，权益比例为77%。其中，2022 年及以后拿地的“新库存”占比77%，土储结构保持健康。此外，公司1H2024 的滚存货值为837亿元，其中一年内达售的“新滚存”占比67%，周转效率进一步提升。
　　流动性良好，财务安全健康。截至2024 年6 月30 日，公司在手现金49217.54百万元，净负债权益比率约为45.72%；现金短债比5.0x，较2023 年年末增长0.3x；平均融资成本为3.65%，较2023 年年末下降10b.p.。我们认为公司融资政策审慎，现金流足够维持良好的资本架构，财务整体安全健康。
　　投资建议。维持“优于大市”评级。考虑建发国际母公司背景优秀，各类型业务发展稳健，土地价值将在未来进一步释放，我们预测公司2024 年EPS为2.38 元，给予公司2024 年8-10 倍PE 估值，对应市值区间为420-525亿港元，对应合理价值区间为每股20.81-26.01 港元。（本文非特别注明，均为人民币计价，1 港元=0.92 元人民币）。
　　风险提示：1）房地产行业新房总量增速具有缩量风险；2）市场修复不及预期。