23 年营业收入同比+17%，归母净利润同比+11%、符合预期，分红率升至73%。2023 年，公司实现营收173.9 亿元，同比+17.1%；核心经营利润13.0 亿元，同比+32.1%；实现归母净利润6.1亿元，同比+10.6%，符合市场预期；基本每股收益0.19 元，同比+11%；毛利率和归母净利率为16.8%和3.5%，同比分别+0.6pct 和-0.2pct；销售及营销开支3.4 亿元，同比+28.7%；行政开支12.7 亿元，同比+10.4%，低于收入增速17.1%，管理费用率7.3%，同比-0.4pct。业绩变动主要源于：1）在管规模稳步增长；2）毛利率有所修复，管理费率优化。此外，公司拟每股派息0.15港元，对应分红率73%，较上年提升21pct。
　　23 年在管面积同比+17%，第三方在管占比达84%。2023 年末，公司在管面积达4.5 亿平，同比+16.7%；储备面积达3.7 亿平，同比-2.0%；储备/在管覆盖率约0.8 倍；新拓年饱和营收43.2 亿元，同比+6%，其中非住宅占比46.9%。2023 年末，在管面积中：1）住宅、非住宅分别占80%、20%；2）绿城房产、第三方分别占比15.7%、84.3%；3）华东/环渤海/珠三角/其它区域分别占69.2%/11.6%/5.9%/13.3%。
　　物业服务收入同比+18%，园区服务收入同比+25%，毛利率提升。2023 年，公司物业服务、园区服务、咨询服务、科技服务分别实现营收111.0、35.7、23.0、4.3 亿元，分别同比+17.5%、+25.0%、+11.1%、-12.6%，分别占比63.8%、20.5%、13.2%、2.5%，毛利率分别为13.0%、21.5%、23.4%、38.7%，分别同比+0.9、+0.7、+0.7、-2.2pct。咨询服务中，在建物业服务、管理咨询服务分别同比+11.0%、+11.7%，分别占比咨询服务收入的88%、12%；园区服务中，园区产品及服务、居家生活服务、园区空间服务、物业资产管理服务、文化教育服务收入分别同比+11.7%、+113.5%、+12.3%、+17.5%、+26.1%，分别占比园区服务收入的35.6%、15.3%、7.9%、21.8%、19.4%。物业服务、园区服务、增值服务毛利率均提升，源于提质增效措施。
　　投资分析意见：业绩稳增，利润率修复，分红率提升，维持“买入”评级。绿城服务通过第三方拓展，实现规模稳定而持续的扩张。公司以服务品质著称，区域聚焦长三角，收缴率、续约率、中标率都位于行业较高水平，并物业费提价能力相对较强，中长期利润率更加稳定，并有望在行业后阶段率先挖掘增值服务空间，有望领跑物管行业黄金赛道。考虑到行业下行，我们下调公司2024-25年每股收益预测至0.22、0.25 元（原0.26、0.32 元），并引入2026 年每股收益预测0.28 元，考虑到绿城服务作为第三方品质物管企业，后续有望受益于地产及物管格局优化，利润率有望逐步改善，维持“买入”评级。
　　风险提示：增值服务拓展不及预期，人工成本超预期上升致利润率下行，涉及诉讼仍有不确定性。