23 年核心净利润实现较快增长，维持“买入”评级公司3 月26 日发布年报，23 年实现营收173.9 亿元，同比+17%；归母净利润6.1 亿元，同比+11%；核心经营利润13.0 亿元，同比+32%；派息率同比+19pct 至73%。考虑到房地产和外部环境，以及物管市拓竞争，我们调低24-25 年营收，预计公司24-26 年EPS 为0.22/0.26/0.30 元（24/25年前值0.29/0.35 元）。可比公司平均2024PE 为9 倍（Wind 一致预期），考虑到存量竞争环境下公司品牌和服务能力的优势更加凸显、储备资源充裕和对股东回报的重视，我们认为公司合理2024PE 为16 倍，目标价3.81港币（前值5.44 港币，基于23 倍2023PE），维持“买入”评级。
　　提质增效取得显著成果，金融资产减值和诉讼拨备影响归母净利润23 年公司营收稳健增长，其中基础物管营收同比+18%至111.0 亿元，主要因为在管面积同比+17%至4.48 亿平。核心经营利润（毛利-销管费用）同比+32%，显著超过营收增速，主要因为组织效率和员工效能全面提升：1、基础物管/园区服务/咨询服务毛利率同比+0.9/0.7/0.7pct，推动整体毛利率同比+0.6pct 至16.8%；2、管理费用率同比-0.5pct 至7.3%。我们预计提质增效的成果在24 年仍有望延续。归母净利润增速不及营收，主要由于公司就CVS 相关股权和可转债计提减值准备，以及计提诉讼拨备的一次性影响。
　　派息+回购积极回馈股东，园区服务多点开花
　　23 年公司强化回款管控，增加预收款规模，推动经营性现金流净额同比+107%至14.4 亿元，达到核心经营利润的1.1 倍，应收账款同比增速低于营收。充裕现金流支撑下，公司派息率同比+19pct 至73%，23 年累计回购1.4 亿港币公司股份，进一步加强股东回报。此外，公司园区服务板块克服外部环境影响，营收同比+25%至35.7 亿元，除居家生活服务受与绿城房修股权合作影响、营收同比+113%以外，园区服务板块下的其余业务营收均取得10%以上同比增速。
　　市拓保持较大体量，存量竞争下品牌形象和服务品质的优势更为凸显23 年公司市拓年化合同金额43.2 亿元，依然保持了较大体量，其中住宅/非住宅分别为22.9/20.2 亿元。地产市场调整导致新房物管项目拓展空间压缩，市场普遍转向存量项目的竞争，这使得公司在品牌形象和服务品质方面的优势更为凸显。23 年公司提价项目数量同比+84 个至224 个，收缴率同比+1.9pct 至95.2%，住宅项目中标率同比+1.1pct 至68.9%，均是公司优秀服务能力的印证。截至23 年末，公司在管/合约面积分别为4.48/8.20 亿平，合约面积接近在管面积的2 倍，为公司未来业绩增长奠定坚实基础。
　　风险提示：关联房企经营风险，盈利能力下行风险，园区服务不及预期。