事件：绿城服务2023 年营收同比+17%，核心经营利润同比+32%。
　　绿城服务发布2023 年度业绩公告，实现营收174 亿元，同比增长17.1%，实现毛利29 亿元，同比增长21.3%，毛利率16.8%，同比提升0.6pct；核心经营利润13 亿元，同比增长32.1%；归母净利润6.1 亿元，同比增长10.6%；宣派末期股息每股0.15 港元，2022 年为每股0.1 港元。
　　点评：基础物管稳健，园区服务亮眼，盈利能力显著改善，慷慨分红回馈股东。
　　1)基础物管增长稳健，园区服务表现亮眼。2023 年公司物管/园区服务/咨询服务/科技服务收入111/36/23/4 亿元，同比+17.5%/+25.0%/+11.1%/-12.6%，物管基本盘稳健，是公司整体业绩稳步增长的基石，截至2023 年末公司在管面积4.5 亿平，储备面积3.7 亿平，未来增长仍有较强保障；园区服务方面，公司构建了社区零售、居家生活、公共空间、资产经纪、文化教育五位一体的生活服务平台，全方位挖掘业主需求，年内五大细分业务均实现收入同比正增长，其中社区零售业务实现收入12.7 亿元，占板块收入比重最高，为35.6%，居家生活和文化教育业务收入同比增速分别为113.5%、26.1%，表现较为亮眼。
　　2)全面提质增效，盈利能力显著改善。2023 年公司物管/园区服务/咨询服务毛利率分别为13.0%/21.5%/23.4%，同比提升0.9pct/0.7pct/0.7pct，管理费用率7.3%，同比下降0.4pct，公司在年内采取了一系列提质增效措施，并强化了成本管控，包括更全面的数字化提升管理效率，推进机构精简和组织优化，推动人才向业务线条流通等，整体经营效率提升，盈利能力改善明显。
　　3)应收账款控制较好，现金流充沛，慷慨分红回馈股东。2023 年公司加强回款考核与管控，截至2023 年末公司贸易及其他应收款约51 亿元，同比增长6%，应收账款增速明显低于营收增速；实现经营性现金流14.4 亿元，同比增长106.5%，覆盖归母净利润2.4 倍；年末，公司拥有现金及现金等价物45.3 亿元，同比增加8.3%。公司重视股东回报，2023 年度分红金额4.3 亿元，分红比例超70%，以2024 年3 月27 日收盘价计算，公司股息率5.1%，具备吸引力。
　　盈利预测、估值与评级：公司核心经营稳健，独立发展能力、外拓能力是业内标杆，整体运营效率和盈利能力有明显提升，品牌美誉度较高；2023 年非经营性因素，包括股权和债权投资减值、应收款减值等影响公司利润，出于谨慎性原则，我们提高公司金融资产减值预测，调整公司2024-2025 年归母净利润预测至7.5/9.1 亿元，新增2026 年预测为10.7 亿元，对应2024-2026 年EPS 分别为0.23（原0.26）/0.28（原0.30）/0.34 元，当前股价对应PE 为11/9/8 倍，公司长期发展向好，业绩稳健增长，重视股东回报，维持“买入”评级。
　　风险提示：外拓不及预期，增值服务开展不及预期，非经营性因素持续影响利润。