核心观点
　　公司2023 年实现营收173.9 亿元，同比增长17.1%；核心经营利润13 亿元，同比增长32.1%；归母净利润6.1 亿元，同比增长10.6%。归母净利润增速小于营收主因为销售费用率提升0.2 个百分点，以及针对金融工具及诉讼索赔等计提拨备。截至2023 年末公司物管在管面积4.5 亿方，同比增长16.7%；合约面积8.2 亿方，合管比下降0.16 至1.83。公司聚焦华东有质拓展，华东项目在管面积占比58.5%，下降0.6 个百分点，收入占比69.2%，提升1.0 个百分点。2023 年公司毛利率16.8%，提升0.6 个百分点，四大业务板块中物管、园区、咨询服务收入及盈利能力均有提升，科技服务受地产行业影响营利双降。
　　事件
　　公司发布2023 年全年业绩，全年实现营业收入173.9 亿元，同比增长17.1%；实现核心经营利润13.0 亿元，同比增长32.1%；实现归母净利润6.1 亿元，同比增长10.6%。
　　简评
　　业绩稳健毛利率提升，每股派息增长50%。2023 年公司实现营业收入173.9 亿元，同比增长17.1%；核心经营利润13.0 亿元，同比增长32.1%；归母净利润6.1 亿元，同比增长10.6%；毛利率16.8%，提升0.6 个百分点。公司归母净利润增速小于业绩增速的主要原因在于：（1）销售及营销开支3.4 亿元，同比增长28.7%，销售费用率提升0.2 个百分点，主因园区服务相关开支增长；（2）其他经营开支1.7 亿元，同比增长127.9%，主因针对诉讼索赔计提拨备。（3）增加对金融工具及其他资产的资产减值拨备，包含China CVS Holdings Limited 的权益及可转债未实现亏损1.5 亿元。
　　公司建议派发2023 年末期股息0.15 港元/股，每股派息较2022年提升0.05 港元/50%。
　　在管面积稳健提升，聚焦华东有质拓展。2023 年公司物业管理业务营收111.0 亿元，同比增长17.5%，占营收63.8%；毛利率为13.0%，较去年提升0.9 个百分点。截至2023 年末，公司物管在管面积4.5 亿方，同比增长16.7%；物管合约面积为8.2 亿方，合管比为1.83，较去年下降0.16，主因公司主动退出了部分非核心城市及存在交付风险的储备项目。公司聚焦华东有质拓展，华东项目在管面积占比58.5%，下降0.6 个百分点，收入占比69.2%，提升1.0 个百分点，公司深耕华东布局全国，聚焦核心区域高质量拓展的战略卓有成效。
　　园区服务与咨询服务营收及毛利率双增，科技服务受地产行业影响均有所下滑。2023 年公司园区服务实现营收35.7 亿元，同比增长25%；毛利率21.5%，较去年提升0.7 个百分点。咨询服务实现营收23.0 亿元，同比增长11.1%；毛利率23.4%，较去年增加0.7 个百分点。科技服务受地产行业环境影响，实现营收4.3 亿元，同比下降12.6%；毛利率38.7%，较去年同期下降2.2 个百分点。
　　下调盈利预测与目标价，维持买入评级不变。我们预测2024-2026 年公司EPS 分别为0.22/0.25/0.28 元。我们选取同为优质不动产经营服务商的华润万象生活、贝壳-W 和招商积余为可比公司。考虑到公司经营业绩稳健增长，聚焦核心城市有质拓展，故在可比公司平均估值的基础上给予10%的估值溢价，对应公司2024 年17 倍P/E 估值，对应目标价下调至4.04 港元，维持买入评级不变。