总部位于北京的国有内地开发商远洋集团第二大股东安邦保险集团于上周五被中国保监会在官网发布公告宣布正式接管。我们预计此次接管将实现平稳过渡，且对远洋集团基本面的影响较为有限。我们仍看好其集中在一二线城市的土地储备以及持续增长的优质投资物业，并将公司目标价更新至6.65 港元，维持增持评级。
安邦对远洋的影响有限。上周五（2 月23 日），中国保监会宣布了市场等待已久的对安邦集团的处理决定，将从2018 年2 月23 日起对安邦集团实施接管，接管期限一年，以保持安邦集团照常经营，保护保险消费者合法权益，因其原董事长、总经理吴小晖因涉嫌经济犯罪，被依法提起公诉。安邦集团自2014 年开始在A 股二级市场大举投资并频繁举牌金融地产等蓝筹股，于2015 年末以持有29.98%远洋股权成为第二大股东，主要通过以每股5.05 港元的价格（相比最新收盘价为每股5.64 港元）自远洋原第二大股东香港南丰集团接手逾20%股权。随后，安邦在远洋董事会中共计获得3 个席位，包括执行董事1 人和非执行董事2 人，与远洋第一大股东中国人寿（持股29.99%）相当。尽管如此，需要注意的是，因远洋拥有一个长期稳定的专业管理层团队，中国人寿和安邦在远洋主要以财务投资身份为主，对远洋业务层面的实际参与非常有限。此外，上周日晚间，远洋发布公告接到安邦书面通知称，目前安邦总体经营稳定，有充裕的现金储备，近期没有减持远洋公司股票的计划。
冀18 年销售增长四成。远洋集团于2017 年实现合约销售金额706 亿元（同比增长40%），合约销售面积370 万平米（同比增长28%），平均销售均价达19000 元/平米（同比增长9%）。在2012-2017 五年间，远洋销售规模复合年增长率为18%，低于同期行业平均约33%的增速。但公司将2018 年全年合约销售目标定为1000 亿元，同比增长42%，主要基于可售资源达1800 亿元，这一目标增速与其他风格较激进开发商相一致。
土储集中在一二线城市。远洋集团2017 年权益土地款支出为300 亿元，其中七成新增项目通过收并购获得。此外，公司于2017 年新进入9 个城市，将城市覆盖个数进一步拓展至30 个。截至2017 年末，我们计算公司权益总土储从2017 年中的1700 万平米增长至2100 万平米，平均土地出本为6100 元/平米（占2017 年合约销售均价比例为32%），其中约有200 万平米位于大湾区（占总土储比例约10%），主要集中在两个核心城市 –深圳和中山。此外，从地域分布来看，一线城市和二线城市占总土储的比例分别为22%和58%，其余仅20%位于其他三四线城市。
优质投资物业稳步增长。远洋集团的投资物业多数为位于一二线城市优质地段的甲级写字楼、购物中心和商业综合体。，公司于2017 年中期共计持有18 个运营中投资物业，贡献租金收入14 亿元，权益租金收入9 亿元。同时，公司于2017 年中期可租赁面积共计达113 万平米，包括有写字楼52 万平米，购物中心22 万平米和商业综合体34 万平米。此外，公司计划于2018-2022 年间在北京新开业5 个项目，总建筑面积为140 万平米，预计权益租金收入将在2022 年达40 亿元。
维持远洋集团增持评级。基于优质资产支撑的更高增长预期，我们将公司2017-2019 年每股核心净利预测分别上调2%、2%和7%至0.52 元（同比增长44%）、0.64 元（同比增长23%）和0.79 元（同比增长23%）。考虑到公司新增土储，我们将其每股净资产值从10.00 港元上调至12.09 港元。公司目前估值为7.8 倍18 年PE 和0.6 倍18 年PB。我们维持公司目标净资产值折价为45%，并得到新的目标价为6.65 港元（相比原目标价为5.50 港元），我们认为这足以审慎反应公司股权层面可能变动的不确定性。考虑到目前股价较新目标价存在18%升幅，我们维持远洋集团增持评级。