2023 年业绩符合市场预期
　　绿城管理公布2023 年业绩：营业收入同比增长24%至33.0 亿元，归母净利润同比增长31%至9.7 亿元，符合市场预期。董事会建议每股派息0.5元（其中特别股息0.1 元），派息比率连续两年保持在100%以上，对应当前股息率达9.5%。
　　商业代建推动收入实现快速增长。2023 年公司商业代建、政府代建和其他服务分别实现收入23.5、7.9 和1.7 亿元，同比分别变动+41%、+1%和-18%；其中商业代建收入快速增长主要系新拓代建规模稳步扩张以及内部管理优化、项目开工转化率有所提升等所致，政府代建收入规模保持平稳则主要原因系公司优化业务布局及业务模式、主动放弃部分低利润率项目等。
　　在手合约规模稳步增长，未来料有望继续扩张。2023 年公司新签项目预估代建费103.7 亿元，同比增长20%；合约总建筑面积同比增长18%至1.20亿平米，其中政府、国企及金融机构的新签代建费、签约面积占比分别为69%和68%，与去年同期基本保持一致。当前公司发展仍处于红利阶段，我们认为公司有望继续受益于城投、金融机构的代建需求释放及保障房相关的政府代建业务需求，新签订单未来仍有望保持一定增长。
　　综合毛利率基本持平，经营性现金流表现稳定。2023 年公司综合毛利率为52.2%，较2022 年基本持平，其中商业代建毛利率同比下降1.5 个百分点，主要系国企及金融机构占比增加、公司扩大对上述客户服务范围（建筑设计、营销等）后成本亦有所增长等因素所致；政府代建毛利率同比提升4.4 个百分点，主要系项目管控及人效提升所致。全年公司实现经营性现金流净额9.6 亿元，经营性现金流对净利润覆盖倍数继续保持在1.0 倍左右。
　　发展趋势
　　料未来有望延续稳健增长与高额派息。当前公司在手订单充裕（2023 年新签订单/营业收入达3.1 倍），我们预计公司有望继续受益于国企城投拿地、金融机构项目以及“三大工程”持续推进等带来的代建需求扩张，公司未来的收入及利润增长仍有较强确定性。公司派息指引比例不低于80%，2022及23 年派息比例均超过100%，我们预计在经营性现金流表现稳定的情况下，未来有望继续延续高派息水平。
　　盈利预测与估值
　　我们基本维持盈利预测不变，预计2024 年和2025 年公司净利润分别为12.4 和15.4 亿元，同比增长27%和25%。维持跑赢行业评级和7.4 港元目标价（对应11 倍2024 年市盈率，隐含30%上行空间），公司当前交易于8.3 倍2024 年市盈率和9.5%的当前股息收益率。
　　风险
　　行业竞争格局超预期恶化带来新拓规模和利润率压力；商品住宅销售市场复苏慢于预期。