自今年8月中旬监管部门对房企有息债务规模设置“三道红线”后，对房企融资端的影响立竿见影。平安证券监测数据显示，10月房企境内债、境外债和集合信托分别发行261亿元人民币、52亿美元和454亿元人民币，环比变化分别为下降35.7%、上升29.2%和下降28.4%。

融资政策压顶，房企纷纷调整融资结构，通过增发新股、子公司IPO等方式加强股权融资，或通过出售部分资产快速回笼现金。据不完全统计，11月以来，房地产行业产权转让项目共有18个，仅11月半个月的数量就已经相当于今年前10个月的总和。

11月23日晚间，国瑞置业发布了有关公司终止对八家房地产项目增资安排的公告，涉及增资总代价为17.9亿元。对此，有业内人士表示，在当前融资压力剧增的挑战下，房企需要全面平衡市场风险与投资利益的关系，保障企业杠杆率处于下行通道。国瑞置业选择在当下这个时节点上终止增资，或许是出于对现金流管理的考量。

从国瑞置业的资本结构来看，不难发现公司已经在优化债务结构上取得了不错的成绩。今年3月和6月，公司分别偿还了两笔优先票据。截至今年上半年，国瑞置业的现金、受限制存款及银行结余约为29.53亿元，较2019年年底增加33.3%;一年内到期的有息负债较2019年年底降低10.4%;公司净资本负债率也同比下降3.7个百分点。

一手降杠杆，一手抓发展。政策趋紧的态势下，国瑞置业也开始转变运营思路，主动放缓拿地节奏，并将重心放在以老旧小区改造为核心的存量市场上。目前，国瑞置业在旧改项目上的布局集中在北京、汕头、深圳三个城市。

具体来看，国瑞置业位于北京的旧改项目为北京祈年大街西项目，地块位于祈年大街西侧，距天安门广场不足一公里。项目规划建筑面积约47.4万平方米，由五幅土地组成。截止二零二零年六月三十日，祈西项目壹号地已完成协议转让;目前肆号地已完成拆迁，并取得房管部门的确认完成结案;伍号地居民拆迁已完成，剩余两户企事业单位待拆。目前祈西项目剩余拆迁户及企业主要集中在贰、三号地;汕头旧改项目占地面积约为933,333平方米，规划面积约为233万平方米。根据二零一九年三月十八日《汕头市人民政 府关于汕头市龙湖区周厝塭经济联合社(旧村庄东片区)「三旧」改造项目改造方案的批覆》，该片区用地面积6.67公顷 (66,700平方米)，总建筑面积约14.5万平方米;深圳旧改项目规划建筑面积约3百万平方米。一期项目范围53万平方米，规划建筑面积约140万平方米。今年三月，国家发改委批覆通过地铁16号线二期工程(大运-西坑段)建设规划。据了解，地铁16号线二期西坑站位于第一更新单元范围内。国瑞置业已结合西坑站调整专项规划方案，正在报审查部门审核。同时结合政府地铁拆迁工作安排，公司已全面启动第一更新单元的拆迁谈判工作，后续将启动其他单元立项工作。

综合现阶段地产行业的实际发展角度来看，“三道红线”监管新规出台后，房地产行业整体预期回稳，以往加杠杆大量囤地、赚取房价快速上涨的经营逻辑被彻底打破，房地产行业金融属性弱化而制造业属性强化。从行业竞争格局的情况来看，房地产开发企业的核心竞争优势将从拿地能力到融资能力、管控能力过渡。