公司簡介
希慎興業主要業務為物業投資﹑管理及發展,持有物業大多位於香港銅鑼灣,投資物業包括希慎廣場﹑利舞臺廣場﹑禮頓中心﹑新寧大廈﹑利園等。另外,集團亦持有高端住宅物業半山區竹林苑作出租用途。
投資慨要
資本化率變動的情景分析-希慎的資產淨值對資本化率變動非常敏感 感感 感: 從圖1.我們可以看見希慎股價自5月1 日(我們開始希慎的研究報告前)起急跌19.7%至6月25日的最低點,同期美國10年期國債收益率急升,由5月1日的1.63%攀升至9月5日最高近3%。利率急升明顯地引發投資者對投資物業的資本化率上升的憂慮。我們意識到資本化率假設上升對香港地產板塊帶來負面影響,特別是收租股。我們做了一個情景分析分析資本化率變動對希慎帶來的影響,如資本化率上升25/50點子,我們的資產淨值預測將下跌4.7%/9.1%,在極端化的情況,資本化率上升100個點子,我們的資產淨值預測將下跌16.6%,不驚訝地希慎的資產淨值對資本化率假設非常敏感,主要因為它絕大部份資產為投資物業(我們估計香港投資物業佔希慎的資產淨值95.2%)。但是我們想強調我們已給予一個較保守的資本化率假設: 零售物業: >5%,辦公室物業: ~4.8%。再者,聯儲局公開市場委員會會議後,聯儲局維持相同的買債規模,美國10年期國債收益率昨日下跌至2.64%,我們相信將舒緩投資者對利率急升的憂慮及對希慎估值帶有來支持。
估值的潛在上升空間: 希慎於今年上半年的租金淨收入錄得強勁的增長,同比上升41.1%至13.5億港元,主要因為理想的續租租金調升率及希慎廣場的租金收入貢獻。我們預測希慎的租金淨收入於2013年及2014年財年分別增長28.8%及8.5%。估值潛在的上升空間來自比預期佳的租金增長,推動希慎的資產淨值,例如按已出租的樓面面積計,希慎於2014年財年有~15%的零售空間及~27%的辦公室空間將到期,續租租金調升率勝預期。另外,如果聯儲局官員給予一個較清晰的貨幣政策計劃如減少買債的時間表,投資者對利率上升的憂慮或可舒緩,帶動市場對地產板塊的投資意慾及希慎的估值(收窄股價對資產淨值的折讓)。