本报告导读：
公司旗下住宅开发及以K11 为核心的高端商业地产项目持续协同发展，拥有较高的产品溢价能力，于大湾区的投资将逐渐释放业绩摘要：
维持增持评级。公司2019财年中期公司实现营业收入492.67亿港币，同比增长76%；公司股东应占溢利112.84 亿港币，与去年基本持平。
公司在香港及内地市场中拥有较高的产品溢价能力，可结算资源充足，目前财务水平稳健，维持增持评级。
香港可售货值充足，不断补充优质稀缺项目。截止2018 年底，公司在香港可售共计4,694 套（其中3,090 套将于2020 财年分期推出）；土地储备107.29 万平米，其中56%为投资物业。2018 年11 月，公司以83 亿港元竞得旧启德机场跑道上的首幅住宅地块，总建筑面积6.37万平米，公司占权益29.3%。2019 年下半年，随着香港K11MUSEA、ARTUS 开业，公司于香港的租金收益也将稳步提升。
内地业务量价齐升，持续受益湾区崛起。2019 年上半财年，公司于内地销售金额93 亿元人民币，同比增长8%；住宅整体售价大幅上涨61%达到32700 元/平。从结构来看，湾区的广佛深三城占销售额58%。
2019 年2 月，《粤港澳大湾区规划纲要》出台，要求联合打造一批辐射带动力强、具有国际竞争力的战略性新兴产业集群，增强经济发展新动能。我们认为粤港澳大湾区有望成为新一轮改革开放的探索区，成为拉动中国经济增长的新引擎。截止2019 年财年中期，公司在内地土地储备703.6 万平米（不包括车库），完全可以满足未来销售规模需求；其中南部地区284.4 万平米，占比约为40%，将持续受益于湾区的地产需求逐渐释放。
资产负债表持续扩张，财务水平持续稳健。公司净负债率从2018 财年中期的29.3%上升至2019 年财年的35.6%，展示公司稳步扩张的步伐和趋势。从债务结构来看，57%的负债在三年之后到期。目前公司净负债率仍然维持在行业的较低水平，到期债务压力较小，财务水平持续稳健。
风险提示：零售业务持续受到电商冲击，市场景气度进一步下行