上半财年基本溢利跌27%，维持同期派息水平：期内，公司录得综合收入324.6 亿港元，同比下跌34%，基本溢利39.3 亿港元，同比下跌27%，主要因为期内香港物业发展贡献的减少。每股基本溢利0.38 港元，宣布派发中期股息每股0.14 港元，维持同期水平。
　　内地物业销售强劲，大围站项目快将推出：内地物业发展表现良好，物业发展分布业绩同比增加59%，期内完成合约销售额116 亿元人民币，对应2020 财年销售目标200 亿的58%。大湾区将是公司未来重点的战略布局，截止2019 年底，公司在内地的土地储备约670 万平方米，大湾区占公司内地核心土地储备约 50%，另外公司也积极参与广州、深圳等地旧改，有望未来丰富土地储备。香港方面，2020 上半财年合同销售30 亿港元，维持全年150-200 亿港元的权益合同销售目标。
　　公司计划2020 年推出大围站项目，对应逾3000 个住宅单位，目前已申请预售楼花同意书，有望于二季度开售，将会是未来主要贡献。
　　租金收入加速增长，短期或受到社会事件及肺炎疫情影响：物业投资部分，香港及内地总租金收入分别增长36%及6%。香港租金收入增长主要受益于Victoria Dockside 的全面运营，旗下项目表现良好，K11 MUSEA 于 2019 年 8 月正式开幕，现时项目出租率超过 90%，每月平均客流量达 160 万人次。写字楼 K11 ATELIER，目前已租出接近80%。由于近期香港社会事件及肺炎疫情的影响，短期访港旅客人数下降，零售、酒店等受到打击，公司已宽减了部分租户租金，可能延缓租金收入的增长速度，但中长期来看整体增长的逻辑没有改变，公司将继续扩张物业投资组合，目标未来物业投资对于物业分部的贡献率将提升至50%。
　　继续非核心资产处置，调整目标价至12.50 港元，维持买入评级：期内，公司出售非核心资产约60 亿港元，目前仍持有约150 亿港元的非核心资产，处置产生的现金流可以帮助改善资产负债率和保障派息水平。考虑到社会事件和肺炎疫情的影响，我们调整2020 财年公司的收入预测为685.4 亿港元，基本溢利预测为80.2 亿港元，根据分部估值法，调整目标价至12.50 港元，对应每股NAV24.73 港元50%的折让，维持买入评级。
　　风险因素：宏观不确定性、房地产调控政策、租金增长不及预期