核心观点：
　　五十载历程，战略渐聚焦。新世界发展成立于1970 年，1972 年在香港联交所上市（股份代码：00017.HK），上市至今已有五十年的历程。
　　实际控制人为郑裕彤家族企业；股权结构稳定，持股比例约45.2%。
　　稳步增长，低杠杆运营。14 财年以来公司收入规模稳定在550-700 亿港元的区间，高峰为19 财年(768 亿港元)，22 财年中期收入355.73亿港元。过去5 年公司平均派息率约50%，平均股息率5.9%；21 年财年股息率为6.5%。21 财年末公司有息负债约1760 亿港元，同比下降8%；净负债率44.7%，平均借贷成本2.94%，借贷成本低。
　　K11 将是公司未来主要驱动力。22 财年中期公司销售金额154 亿港元（汇率按照0.81 计算），预计全年销售在300 亿港币。总储备643 万方，其中内地土储约552 万方。以K11 为代表的持有运营项目为公司未来增长的核心，21 年物业投资实现收入47 亿港币，目前单项目平均租金收入超过2.8 亿港币，坪效约9.5 港元/平米/天，运营表现优异。
　　未来五年计划运营规模将达到280 万方，或为公司长期利润增长核心。
　　盈利预测与投资建议。公司低杠杆、高分红，持有型物业加速落地，未来有望持续获得增长。预计公司22 至23 财年归母净利分别为12.13、12.71 亿港元，对应增速分别为+3.5%、+4.8%，对应22 财年PB 为0.35X。考虑到公司过往PB 中枢一般在0.4X-0.5X，以0.45X 作为合理估值水平，每股合理价值40.38 港元/股，首次覆盖，给予“买入”
　　评级。
　　风险提示。房地产销售不及预期或政策调控，物业运营不及预期。