投资要点
我们的观点：公司2022H1 业绩符合预期，维持稳定的每股派息。销售方面，全年销售目标指引不变，香港部分土储保持规模，内地部分聚焦关注大湾区物业发展机会，招拍挂拿地放缓，期内非公投资力度加大，成功收购深圳、广州3 个项目。公司的投资物业资产均位于香港及内地核心城市核心地段，期内出租率保持较高水平，租金收入亦实现稳步增长。2022/6/7收盘价对应公司2021 财年每股核心收益PE 为11 倍，股息收益率为6.8%。
核心净利润同比增长5%；每股派息保持稳定：2022H1 公司实现营业收入355.7 亿港元，同比持平；基本溢利为39.0 亿港元，同比增长4.8%。毛利率为28.3%，同比增长2.1 个百分点；核心净利率为11.0%，同比增长0.5个百分点。中期股息每股0.56 港元，同比持平。
维持全财年销售目标：2022H1 公司在香港实现累计权益销售金额39 亿港元，全年销售目标100 亿港元不变，销售进度符合预期。截至期末的权益土储为977 万平方尺，其中物业发展土储为488 万平方尺，均保持稳定存量。在中国内地实现累计销售金额和面积93 亿元和25 万平方米，同比下降17%和36%。累计销售均价达到38122 元/平米，大湾区销售金额占比达到近9 成，全年200 亿元人民币销售目标不变。期内公司成功收购深圳龙岗区项目、深圳光明区光侨食品厂项目及广州市海珠区第二人民医院宿舍区项目，截至期末的内地土储为552 万平米，其中313 万平米为住宅用途，分别同比下降3%和1%。
投资物业表现好于市场：期内公司在香港的投资物业收入为15.0 亿港元，同比增长4%；在中国内地物业投资收入为10.2 亿港元，同比增长17%。
财务保持稳健，可动资金充裕：公司的各项财务指标均保持行业较低水平。
截至2022H1 净负债率为41.3%，较2021A 提升5.7 个百分点。账面现金为524 亿港元，可动用银行贷款为508 亿港元。平均融资成本为2.52%，较2021A 下降24bps。
风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、合约销售不及预期、租金收入不及预期