【公司评论】
　　新世界发展（17）：2022/2023 上半财年收入增长 13%，期待未来价值释放2022/2023 上半财年收入增长13%
　　2022/2023 年上半年财年，公司实现收入401.9 亿港元，同比增长13%，其中物业发展业务收入增长20.7%。归母净利润为12.1 亿港元，同比减少15%。业绩下降的主要原因包括：1）内地疫情管控及香港封关，消费者出行及消费受到影响；2）人民币贬值；3）美联储及香港加息导致利息支出增加。公司宣派中期股息每股0.46 港元，同比下降18%。
　　期内销售表现亮眼
　　2022 年7-12 月，公司在香港的应占合同销售额约为78.7 亿港币，同比翻倍；内地合同销售额为92.4 亿人民币（已完成2023 年目标的60%），同比微降1%，表现好于百强房企平均水平。内地整体合同销售平均价格超过54000 元/平方米，且长三角及大湾区项目贡献超过95%，显示出公司强劲实力。
　　土储充足，旧改开始进入收成阶段
　　公司在香港和内地拥有高质量土储，截止2022 年12 月31 日，公司拥有香港土地储备880.5 万平方尺，其中物业发展土储面积403.9 万平方尺，投资物业土储面积476.6万平方尺。内地土地储备共525.6 万平方米，其中大湾区及长三角地区占比65%、住宅土储233.1 万平方米，核心土储位于广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等重点一二线城市。另外，公司在香港北部农地发展的辐射范围超过1600万平方尺，未来将随着政府规划将逐步纳入土储。公司也积极参与广州、深圳的城市更新项目，公司在手旧改项目已达10 个，其中深圳市龙岗区188 工业区项目已在期内动工，公司旧改开始进入收成阶段。公司在深圳的另外两个旧改项目，西丽及光明项目进展顺利，预计将在2023 年进入全面开发阶段。
　　租金收入受疫情影响较小
　　2022 年7 月-12 月，受香港及内地疫情影响，公司投资物业收入为12.9 亿港元，同比略降5.1%。但香港K11 项目表现仍然稳健，收入及分部业绩同比分别增长4%及9%。公司目前已在运营中的K11 项目有18 个，其中香港7 个，内地11 个，整体运营楼面面积约为141 万平方米。储备项目39 个，其中14 个位于香港及内地一线城市，总楼面面积约290 万平方米，将在未来五年内逐步开业。公司高效的运营效率加上丰富的储备，将有望带动经常性收入每年30%的复合增长。
　　可动用资金充足，预计未来负债水平将持续下降截止2022 年12 月31 日，公司的净负债率为46.9%，较去年同期上升5.6 个百分点。
　　随着公司的投资物业建设已经逐步进入收尾阶段、各项成本控制，资本开支将逐渐下降，加上美联储加息步伐减慢，公司的负债水平预计已经见顶，并在未来逐步降低。
　　公司可动用资金约920 亿港元，包括现金570 亿港元及可动用银行贷款350 亿港元，资金充足，可预见的未来没有供股或配股的计划。
　　期待未来价值释放
　　公司香港+内地双引擎布局，开发及持有物业并重，在疫情封控及香港封关期间仍然保持有韧性的经营及财务表现。期内公司香港已售未结资源中，185 亿港元将于2022/2023财年下半年进行结算，42.8 亿港元将于2023/2024 财年进行结算；内地已售未结资源中， 12.9 亿元将于2022/2023 财年下半年入账，8.6 亿元将于2023/2024 财年入账。
　　2023 财年下半年，随着内地疫情防控全面优化、房地产行业的复苏及香港内地通关，公司未来业绩将有望得到不断提升。
　　公司业务多元，涉及房地产开发、房地产投资物业、医疗、管理服务、零售、保险、基建等领域。公司在公告中指出，除了持续出售非核心资产回笼资金外，也将继续探索各项业务的策略方案来应对快速发展的行业形势，寻求释放个别业务价值，明确旗下各公司的策略重心，充分提升股东回报。如果公司进行个别业务分拆，将有助于公司旗下各项业务战略更加清晰，提升公司整体估值水平，值得投资者关注。