1H23：业绩有所下滑，销售重拾增长；维持“买入”
　　公司今日发布1H23 业绩：1）营收272 亿元，同比-8.8%；2）毛利润44亿元，同比-19.0%，对应毛利率16.3%，同比-2.1pct；归母净利润17 亿元，同比-29.8%。公司整体业绩有所下滑，主要受房地产行业下行拖累。考虑开发业务结转的情况，我们下调收入和毛利率假设，调整公司2023-25EEPS至0.87/0.83/0.93 元（前值：0.98/0.90/1.04）。参考可比公司2023EPE 估值5.0 倍（Wind 一致预期），考虑公司土储主要位于三四线城市，我们认为公司2023E 合理PE 估值为4.5 倍，调整目标价至4.22 港币（前值：4.79港币），维持“买入”评级。
　　销售重拾增长，预计全年保持恢复
　　1H23，公司销售重拾增长，合同销售金额/面积分别为259 亿元/215 万平米，同比+25%/+8%，销售均价12092/平米，同比+16%，销售回款率超100%。
　　此外，1H23 销售额排名TOP1/TOP3 的城市分别为9/17 个，分别较1H22增加3/1 个，公司市占率在汕头、株洲、遵义等深耕城市市场迎来稳步提升。
　　考虑公司2H23 可售货值预计1000 亿以上，我们预计23 年销售有望恢复双位数增长。
　　拿地力度有所减弱，在手现金相对充裕
　　1H23，公司新增权益土储47 万平，同比-56%，对应权益地价36 亿元，同比-31%，拿地强度13.7%，同比-10.9pct，拿地力度有所减弱。截至1H23末，公司拥有全口径土储建面2179 万平，对应22 年全口径销售面积的覆盖倍数为5.8 倍，土地储备相对充裕。按区域来看，东部/中部/西部/东北地区的土储占比分别为51%/25%/22%/2%，大部分土储位于东部地区。此外，公司期末拥有现金及银行余额328 亿元，手握充裕资金，可根据市场情况动态补货。
　　债务结构或有望迎来优化
　　截至1H23 末，公司三道红线指标保持绿档，净负债率40.5%，现金短债比1.79x，扣预资产负债率67.2%。国际三大信评机构和中诚信国际均维持公司“投资级”评级，受益于良好信用形象，公司上半年成功发行了27 亿境内债，成本均低于4%，平均融资成本由22 年的4.8%下降至1H23 的4.4%。
　　此外，公司期末有息负债483 亿元，其中外币债务占比41%，整体偏高。
　　我们认为，在当前境内融资渠道保持畅通、境外债发行成本高企的背景下，公司未来有望通过增发境内债置换到期的境外债，进而优化负债结构。
　　风险提示：1）三四线城市地产销售恢复弱于预期；2）盈利能力不及预期；3）外汇风险。