事件：公司发布2023 年中期业绩公告。23 年H1，公司实现营业收入（人民币，下同）271.7 亿元，同比减少8.8%；归母净利润17.2 亿元，同比减少29.8%。
点评：收入增速与毛利率下行，业绩短期承压，销售修复强于大市，财务稳健。
营收增速下滑，毛利率降幅逐步收窄：23 年H1，公司实现营收271.7 亿元，其中物业开发实现收入270.6 亿元，同比减少8.8%，公司施工进度保持良好，交付规模小幅降低；综合毛利率为16.3%，较2022 年存货减值前的毛利率下滑2.7pct，仍处于下降通道，但降幅有所收窄，公司22 年已计提较大规模存货减值，预期将缓解23-24 年毛利率下行压力；归母净利润为17.2 亿元，同比减少29.8%，归母净利率为6.3%，同比降低1.9pct，业绩表现低于我们预期。
销售修复强于大市，市占率稳步提升： 23 年H1，基于高品质、高信用、保交付的优势，公司实现销售额259.4 亿元，同比增长24.6%，销售均价12092 元/平米，同比增长15.7%，销售修复强于大市，售价反弹明显，减值压力降低，后期毛利率有望逐步提升；公司重点关注二三线城市改善性购房需求，扩大在二三线城市的市占率，于17 个城市销售额位列当地前三名，其中于银川、汕头、唐山等9 个城市销售额排名第一，较2022 年同期增加3 个，稳步拓展市占率。
拿地强度有待提升，土储总量保持充裕：23 年H1，公司于合肥、银川合计获取3 个项目，新增权益土储47.1 万平米，新增权益地价35.5 亿元，权益拿地销售比为17.5%，下半年仍有提升空间。截至23 年6 月末，公司总土储2179 万平米，较22 年末减少11.2%，是2022 年销售面积的5.8 倍，土储总量相对充裕；土储分布在38 个城市，较22 年末减少1 个，其中6 个城市为省会城市，东部沿海地区土储占比约51%，坚持弱二线和强三线核心区位的差异化竞争策略。
加速调整融资结构，三道红线指标优化：23 年H1， 公司发行境内债券27 亿元，票面利率介于3.05%-3.9%，融资渠道畅通，信用优势显著。截至23 年6 月末，公司总有息负债为483 亿元，综合融资成本为4.4%，整体保持低位，其中票据及债券融资占比提升至15%，助力融资成本持续降低；剔除预收款的资产负债率为67.2%，净负债率为40.5%，现金短债比为1.8 倍，财务稳健，现金充裕。
盈利预测、估值与评级：考虑公司待结算规模与毛利率下行，我们下调公司23-25年基本EPS 预测为0.85 元（下调28.5%）、1.06 元（下调27.1%）、1.29 元（下调23.5%），当前股价对应23-25 年PE（基本）为3.5 倍、2.8 倍、2.3 倍，公司作为央企地产，战略布局低能级二三线城市，虽然低能级三四线城市销售恢复情况有待观察，但考虑公司的产品和品牌优势明显，财务保持稳健，且当前股价已部分反映悲观预期，维持“买入”评级。
风险提示：销售与施工不及预期，土储拓展不及预期，市场下行超预期等。