事项：
　　公司公布2023 年11 月物业销售及土地收购更新公告，2023 年1-11 月中海集团销售金额2870.28 亿元，同比上升11.8%，销售面积为1237.34 万平，同比上升4.0%。
　　评论：
　　1-11 月销售金额排名行业前十，同比增长11.8%。1）2023 年1-11 月集团累计销售金额为2870.28 亿元，累计销售面积为1237.34 万平，同比分别上升11.8%、4.0%。其中海集团（不含中海宏洋）销售金额为2467.19 亿元，累计销售面积为904.24 万平，同比分别上升11.8%、5.9%，销售金额排名行业前三。2）公司在一线城市表现突出，1-11 月北京单城销售金额为524.3 亿元，贡献率为21%，公司在北京市占率排名第一，中信城、中海·富华里、中海首开湖光玖里销售额分别为100.8、84.2、55.5 亿元；公司在上海、广州、深圳累计销售金额占比分别为4%、3%、3%。
　　积极补货一线城市，不断优化土储结构。1）公司2023 年1-11 月累计获取32幅地，总地价为1149 亿元，总计容建面575 万平，拿地总金额为全行业第一，平均楼面价约19996 元/平，仍为较高水平。2）1-11 月拿地仅聚焦于20 个高能级城市，北上广深拿地面积与金额位于前列，权益金额合计占比为60%，土储结构较优。3）公司聚焦“主流城市、主流项目、主流地块”，年内3 次拿下百亿级地块，6 月以125 亿元总价拿下深圳湾超级总部基地，9 月以127.9 亿元总价拿下广州海珠区上涌果树公园北侧地块。10 月24 日，中海地产&上海西岸开发联合体拿下徐汇龙华街道地块，地块位于徐汇滨江，去化有保障，土地总价款240.16 亿元，公司时隔3 年，积极补货上海优质土储。
　　财务稳健，融资成本保持低位。1）截至9 月30 日，公司在手现金为1155.3 亿元，净借贷比为39.7%，负债率一直处于行业最低区间，财务状况稳健。2）11 月13 日，公司发布2023 年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）上市公告，两笔公司债发行总额为30 亿元，期限分别为3 年、5 年，票面利率分别仅为2.9%、3.25%，融资成本低，公司作为头部国央企，融资优势明显。
　　投资建议：公司作为头部央企，背靠国资平台，可售货值充足，且在市场下行期仍在积极补仓，置换高质量土储，保障营收与利润兑现。我们预计公司2023-2025 年营业收入分别为2024、2132、2445 亿元，实现归属普通股东净利润分别为263、285、356 亿元，对应EPS 分别为2.40、2.61、3.26 元。考虑到2024年地产销售或存在下滑压力，参考可比公司市盈率均值，我们给予公司2024年7 倍PE，测算市值约2053 亿元，对应股价20.60 港元，维持“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。