核心观点：
6 月销售超预期。根据公司经营公告，中海地产（含宏洋）24 年6 月销售金额466.8 亿元，同比+41%，其中中国海外发展贡献426 亿元，同比+49%，中国海外宏洋集团贡献40.8 亿元，同比-12%。24 年上半年，中海地产、中海发展、中海宏洋销售金额分别为1484 亿元、1294亿元、190 亿元，同比分别-18%、-16%、-27%。
6 月红盘集中入市，增加确定性。根据中指院，24 年上半年公司红盘集中入市，24 年3 月在上海推出顺昌玖里（高层）首开销售额197 亿元，占单月销售的52%，6 月末集中推出上海领邸玖序、深圳深湾玖序、北京京华玖序三个“玖”系高端住宅，首开销售额分别为66、100、62 亿元，合计销售228 亿元，占6 月销售的54%。此外，公司6 月末推出低密产品（顺昌/恒昌玖里）首开49 套100%去化，下半年恒昌玖里、领邸玖序等项目将持续为公司贡献确定性销售业绩。
审慎拓展，拿地利润率提升。根据公司拿地公告，24 年上半年，公司共在北京、天津、西安、济南获取6 宗土地，总地价129 亿元（权益比例93%），中海发展24 年上半年拿地毛利率45%，毛利率较高，公司在流速与利润率之间选择，保持了一贯优良的投资纪律性。
盈利预测与投资建议。我们预计公司24-25 年核心净利润248 亿元、265 亿元，归母净利润分别为280 亿元、298 亿元，维持合理价值为18.80 港元/股不变，维持“买入”评级。
风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。