杭州项目地价合理，但绝对不算便宜。回顾早前发布的晨报及快讯，基于我们较为保守的写字楼和零售租金分别为每日人民币5.0 元/平方米和每日人民币27.1 元/平方米的假设，我们得出该项目的租金收益率为4.6%。值得注意的是，由于杭州项目的规模比武汉恒隆广场和昆明恒隆广场两个项目要小得多，因此该项目所需的启动周期比其他在建项目要短。
短期痛苦换取长期增长。杭州项目的总开发成本预计约为人民币190 亿元，其中土地成本为人民币107.3 亿元。我们预计土地成本支付将推高恒隆的利息支出，从而导致其盈利能力下降。恒隆新项目逐渐启动后，我们预计痛苦将逐渐减弱。我们亦上调了收入预测，以反映更高的房地产销售假设。
由于我们认为公司将不会在2018-2020 年期间提高股息，我们下调目标价10.4%至19.91港元，但维持“收集”投资评级。我们新的目标价较修订后的2018 年估值36.2 港元有45%折让。我们的目标价相当于20.5 倍/24.9 倍/25.0 倍2018/2019/2020 年核心市盈率和0.65倍/0.64 倍/0.63 倍2018/2019/2020 年市净率。基于恒隆的财务实力和未来增长前景，以及其股息率在近期股价回落之后已上涨至4.9%，我们认为这对长期投资者非常有吸引力。投资者需耐心等待其新项目逐渐启动。