由于物业销售并无收入贡献，2019 年上半年净利润同比下跌3.9%。恒隆地产物业租赁收入同比上升2.1%至42.04 亿港元，其中中国内地及香港的租赁收入分别同比增长0.9%至21.9 亿港元及3.4%至20.14 亿港元。期内物业销售并无收入贡献。恒隆地产的中国内地投资组合带来了良好的业绩，总租赁收入按人民币计算同比增长7.4%，其中购物中心及写字楼分别同比增长8.2%和同比增长4.5%。
中国内地的购物中心在2019 年上半年表现良好。除了上海港汇恒隆广场受装修影响，中国内地所有购物中心的租金收入在2019 年上半年（以人民币计算）均录得正增长。上海及上海以外的购物中心的零售额均有强劲增长。中国内地将有4 个新投资物业于2019 年下半年开幕。香港的租赁组合在上半年经历了温和增长，但我们对下半年的增长持谨慎态度。
我们上调目标价至20.40 港元并上调我们的投资评级至“收集”。我们重申我们的观点，即由于对开发中投资物业的资本支出和杭州项目的土地成本支付的高资本要求，恒隆地产不太可能在2019-2020 期间提高股息。我们的目标价分别对应21.2 倍/ 19.5 倍/ 18.7 倍2019/2020/2021 核心市盈率和0.65 倍/0.64 倍/0.63 倍2019/2020 / 2021 年市净率。