投资要点
内地业务聚焦新一线，商业物业租赁升级可期：根据新一线城市研究所公布的2019 年榜单，公司目前在内地业务中的城市分布，分别有沈阳、天津、昆明、武汉、杭州位列其中。同时，根据新一线城市的历年榜单，公司其他物业租赁分布，即济南、无锡、大连亦分列其中。所以就整体而言，公司在内地业务的投资开发主线与新一线的快速城市增长逻辑保持了高度吻合。当然从目前公司的营收业务结构来看，上海恒隆广场短期仍需要作为主要的盈利中心。
香港业务存量盘整，管理能力支撑稳定性：恒隆地产在香港地区的业务模式表现出很强的行业周期性。其旗下的物业租赁业务相较内地业务在绝对占比上，相对较小，同时考虑到公司旗下业务中投资物业全部完工后，香港区域总楼面积占比将被稀释至12%，所以我们预期短期香港业务将主要通过管理能力来实现相对经营规模的稳定性，同时通过部门物业出售实现部分现金流回流。
奢侈品内地消费弹性改善，行业结构变化背书相对增长：公司在内地一线城市及新一线城市的加强布局，为公司未来的物业租赁业务提供了确定增量。另外考虑到，在2013 年起，公司董事长陈先生就曾详细谈论过，高端零售消费特别是奢侈品消费同公司租金收入的正相关性，同时对当时新零售崛起对传统零售所可能产生的冲击进行了准确的预判，即最终将会实现线上和线下的平衡，同时会加快客户流量向核心商圈和高端商场集中，而奢侈品消费考虑非常依赖售后服务和专柜渠道，将会持续贡献业绩。
投资建议：公司作为老牌香港地产公司，经长达近60 年经营，具备跨越经济周期的突出管理能力，随着内地恒隆广场（昆明、无锡、武汉等）增量业务逐步提升，内地市场将成为未来盈利能力的重要支撑。我们预测公司2019-2021 年营收为92.67、 88.81、 93.15 亿港元，归母净利润为61.82、70.29、73.20 亿港元，对应 EPS1.37、1.56、1.63，按2019 年10 月9日公司收盘价计算，对应PE12.96、11.39、10.94 倍，首次覆盖，给予“买入”评级。
风险提示事件：1、新零售业态加速冲击：阿里等新零售业态加速冲击现有公司内地商业的租金变现。 2、香港业务的不确定性：香港物业租赁业务受到区域因素影响的持续性尚不确定。3、内地市场开拓不达预期：未来随着万达等商业地产轻资产管理模式的加速，间接影响公司当下的专业市场扩张。