投资要点
　　我们的 观点：公司的内地投资物业显著复苏，且高端商场复苏速度更快，预计2021 年全年收入亦将取得较快增长。新开业的武汉及昆明恒隆广场出租率和收入也在迅速增长，为公司内地组合贡献新的收入增长点。香港物业租赁收入受到疫情影响上半年有所下滑，随着疫情缓解，香港零售环境改善和通关开放，公司的香港分部业绩有望迎来反弹。公司的派息稳定，当前股息收益率为3.6%，当前股价对应2020 年PE 为22.6X。
　　核心净利润同比增长11%，符合预期：2021H1 公司实现营业收入50 亿港元，同比增长19%；归母核心净利润为22 亿港元，同比增长11%。毛利率为73.0%，同比增长0.3 个百分点，核心净利率为44.2%，同比下降3.3 个百分点，核心净利率下降主要由于递延税项增加导致期内有效税率增长，为非连续性波动。
　　公司保持稳定派息，2021H1 每股派息18 港仙，同比增长6%，派息额占核心净利润比例为37%。
　　内地投资物业收入高速增长；香港仍需等待零售复苏：2021H1 公司的内地投资物业共实现收入27 亿元人民币，同比增长45%，主要为购物中心贡献，购物中心、办公楼和酒店收入分别占81%、17%、1%。内地投资物业恢复强劲增长，尤其是高端商场，7 个高端商场收入同比增长46%。香港方面，出租率保持80%的稳定水平，但由于疫情的反复到港访客人数未见恢复，减租亦有持续，零售环境没有明显好转，H1 收入仍承受一定压力。
　　财务状况保持稳健：截至2021H1，公司的净负债率为24.6%，较2020A 增长3.3 个百分点。年内平均借贷利率为3.9%，较2020A 下降0.7 个百分点。截至H1 公司的利息保障倍数达到5 倍，在手现金为42 亿港元，有息负债总额为411 亿港元，其中1 年内到期的债务占比为21%，中长期债务为主要构成部分；按币种划分，港币债务占67%，人民币债务占33%。
　　风险提示：宏观经济增长放缓；流动性收紧；人民币贬值；出租率不及预期；购物中心零售额不及预期。