投资要点
　　2021年业绩增长符合预期：2021年公司实现营业收入103.21 亿港元，同比增长15.0%；其中内地收入为69.39 亿港元，同比增长31%；香港地区收入为33.82 亿港元，同比下降7%；毛利73.71 亿港元，同比增长13.7%；归母净利润为38.68 亿港元，同比增长250.4%；核心净利润为43.65 亿港元，同比增长3.9%；2021 年每股派息为0.78 港元，同比增长2.6%，派息额占核心净利润比例为80%，公司2021 年度业绩符合预期。
　　内地物业租赁收入创新高，香港仍需等待零售复苏：截至2021 年末，公司内地物业租赁实现57.57 亿元人民币收入，其中商场收入为46.62 亿元人民币，同比增长25%;办公楼收入为10.01 亿元人民币，同比增长16%;酒店收入为0.94 亿元人民币，同比增长18%；内地物业总楼面面积中，已落成投资物业为221 万平米，发展中物业为103 万平米；香港方面，零售组合收入为19.83 亿港元；办公楼收入为1.57 亿港元；住宅及服务式寓所为2.42 亿港元；访港旅客下降导致铜锣湾零售组合收入下跌14%，零售组合总收入同比下降7%。
　　财务状况保持稳健：截至2021 年末，公司的净负债率为24.4%，较2020A增长3.1 个百分点；平均借贷利率为3.7%，较2020A 下降0.7 个百分点。
　　公司的利息保障倍数达到5 倍，在手现金为85 亿港元，有息负债总额为457 亿港元，其中1 年内到期的债务占比为18%，中长期债务为主要构成部分；按币种划分，港币债务占73%，人民币债务占27%。
　　我们的观点：2021 年公司内地投资物业表现亮眼，香港投资物业下半年零售租金同比持平，出现回暖迹象。考虑到上海恒隆和上海港汇恒隆2021年租金收入占内地租金收入50%以上，2022 上半年上海受疫情影响较大，我们认为2022 年公司内地投资物业租金收入面临下滑压力。而随着香港疫情缓解和零售环境改善，公司香港分部业绩有望迎来反弹。公司派息稳定，截至5 月19 日，股息收益率为5.4%。
　　风险提示：宏观经济增长放缓；流动性收紧；人民币贬值；出租率不及预期；购物中心零售额不及预期。