2022H1 业绩增长符合预期：2022H1 公司实现营业收入53.02亿港元，同比增长6.6%；其中内地收入为33.67 亿港元，同比增长2%；香港地区收入为16.19 亿港元，同比下降4%；物业销售收入新增3.16 亿港元；毛利37.08亿港元，同比增长2.1%；归母净利润为19.48 亿港元，同比下降12.8%；核心净利润为22.17 亿港元，同比增长0.8%；2022H1 每股派息为0.18 港元，同比持平，派息额占核心净利润比例为37%，公司业绩符合预期。
内地物业租赁收入维稳，香港收入整体承压：截至2022H1，公司内地物业租赁实现27.84 亿元人民币收入，其中商场收入为22.10 亿元人民币，同比下降1%;办公楼收入为5.47 亿元人民币，同比增长16%;酒店收入为0.27 亿元人民币，同比下降34%；香港方面，零售组合收入为9.51 亿港元；办公楼收入为5.45 亿港元；住宅及服务式寓所为1.23 亿港元；租金下调导致铜锣湾和中环零售组合收入下跌9%，零售组合总收入同比下降3%；中环一主要租户期满后缩减承租规模，导致中环办公组合收入下跌17%，租金下调使香港办公楼收入下跌7%。
财务状况保持稳健：截至2022H1，公司的净负债率为26.9%，较2021 年末增长2.5 个百分点；平均借贷利率为3.5%，较2021 年末下降0.2 个百分点；利息保障倍数达到5 倍，在手现金为47.3 亿港元，有息负债总额为443.37 亿港元，其中1 年内到期的债务占比为8%，中长期债务为主要构成部分；按币种划分，港币债务占71%，人民币债务占29%。
我们的观点：2022H1 公司内地投资物业表现强韧，香港投资物业上半年零售租金受客流减少影响仍承压。尽管上半年上海受疫情影响较大，但随着投资物业区域布局扩大，非上海区域购物商城租金保持增长，对冲部分风险。我们认为2022 年公司内地投资物业租金收入随着疫情管控更加精准化能够继续保持稳健。此外，随着香港第五波疫情呈回落趋势，特区政府考虑放宽入境检疫政策，公司香港分部业绩有望迎来小幅回升。
风险提示：宏观经济增长放缓；流动性收紧；人民币贬值；出租率不及预期；购物中心零售额不及预期