投资要点
我们于本周实地调研了保利置业位于贵阳和南宁的近10个楼盘,并与当地管理层进行了深入交流。我们此行的初衷是，投资者对于非一二线城市的住房供应压力和销售前景心存担忧，而该两个我们归类为三线城市的区域公司土地储备占到公司总储备的50%，销售额占到总销售额的三分之一。
我们调研后的感受是正面和积极的，我们看到保利在该两个已深耕将近7年的城市，无论品牌度、市场分额、执行力上都已拥有相当强的竞争力，虽然个别楼盘（比如贵阳的高密度普通公寓类产品）确实存在供应压力，但一方面公司未来待售的该类货源已非常有限，另一方面，我们也实实在在地看到了这两个城市所拥有的巨大的住房需求（品质较高的楼盘仍然稀缺，尤其是贵阳遍地都是老公房）。因此，这让我们对该两个主力区域公司明年的销售前景维持乐观的看法，不考虑新项目收购，明年的销售贡献也能在80亿左右，这也将进一步增加保利置业明年的销售可见度。
目前公司股价对应52%的NAV折价、6.0倍2013年PE和0.7倍2013年PB，远低于行业平均52%的NAV 折价、8.3倍2013年PE和1.2倍2013年PB。尽管我们相信公司有望获得进一步价值重估，但是我们暂时不收窄公司目标NAV折价，因为在短期内整个板块仍然面临政策压力。但是与同业相比，公司下行空间非常有限，因此我们维持公司为首选投资标的。
调研纪要：
1）目前贵阳区域公司共有7个楼盘处于开发销售状态，其中6个在贵阳，1个在靠近贵阳约1小时车程的遵义；今年以来已累计实现销售约45亿（其中遵义贡献13亿），较去年38亿的销售额增长逾两成；
2）今年公司在贵阳销售最好的楼盘是公园2010，全年累计销售超过12亿。该项目位于二环地区不属限购范围（贵阳只在一环内城区限购），且产品定位于低密度改善型，属于当地稀缺供应。今年采取多批次陆续入市的销售策略，定价稳步小幅上行；
3）而其他在售的高密度普通公寓类产品则销售呈现一定分化，位于市中心核心区域的保利广场卖的非常好价格也稳中有升，而位置略偏一些的春天大道、温泉新城和云山国际在售的该类产品则因同类型产品供应较多而仍有一定压力，基本上仍只能通过低价策略吸引客户；
4）好在销售上存在一定压力的楼盘多数已进入尾盘清货阶段（仅有春天大道还有一些高层待消化），明年主力销售项目是公园2010，会有多个洋房、连排别墅组团陆续入市，销售前景乐观。按照目前的货源，明年贵阳区域公司应该有希望至少锁定38亿销售额，而公司目前正在加快土地补充，最快春节前后就有望在市中心获得另一块土地，动作快的话年内就能形成可售资源；
5）目前南宁区域公司共有5个楼盘处于开发销售状态，其中4个在南宁，1个在靠近南宁约1小时车程的柳州；今年以来已累计实现销售约30亿（其中柳州贡献10亿），较去年20亿的销售额增长五成，而明年的销售目标是40亿（不包括近期可能新增的项目）。
6）保利在南宁开发的项目，除了位置略偏一点（但不限购）定位于终极置业的高端项目山渐青以外，其余均位于交通便利适于居住的城区，基本上都定位于首置和首改，以中小户型和精装来吸引年轻客户，与贵阳略有不同，这个档次的产品在南宁的供应没有那么大，公司也基本上采取了多批次陆续入市、定价小幅上行的销售策略。我们在公司上个周末开盘的全新项目爱琴海看到了非常火爆的签约场面，需求的旺盛显著超出了我们的预期。