2012年全年，保利置業實現合約銷售額約234億元人民幣，同比增長48%，顯著超過我們的200億的銷售預測。同時，合約銷售面積爲251萬平方米，同比上升約17%，合約銷售單價爲9322元/平方米，較2011年上漲27%。保利置業的强勁的銷售，成爲公司股價上升的主要原動力。2012年保利置業的股價累計上漲80%，是表現最好的內房股之一。
保利置業在西南地區深耕多年，以往西南地區一直是公司的銷售額比重最大的地區。2012年這一情况有所改變，長三角地區的銷售額成爲公司銷售占比最大的區域，預期接近35%。而西南地區和珠三角地區的銷售占比預期分別達30%和22%，貴州和廣州是兩個地區的銷售冠軍城市，銷售額分別達到33億和24億。
隨著2012-2013年上海地區項目的銷售和結轉，2014年長三角地區的銷售額比重將出現顯著下滑。而武漢、濟南、烟臺、威海、哈爾濱爲代表的其他區域將成爲銷售額增速最快的區域，且銷售比重直逼其大本營西南地區。 此外，保利置業則會繼續强化其在西南地區的領導地
位，爭奪市場份額。加快銷售，促進資金回籠仍會是保利置業2013年的主旋律。根據相關消息，保利置業在2013年1月份推出多個新房促銷計劃，以期延續其在2012年第四季的銷售火熱態勢。因此，2013年第一季度的銷售成績值得期待，而從2013年全年來看，保利置業的合約銷售額預期達到人民幣260億。
2012年6月末，保利置業的有息債務升至434億，淨債務權益比率則升至115%。隨著下半年銷售額的超預期增長，我們預期，公司賬面現金和權益金額顯著上升，公司的淨債務比率有望降至95%的水平。隨著2013年結轉額上升，保利置業的淨債務比率有望降至90%。但考慮到保利置業仍處于規模擴張的進程，未來1-2年公司的淨債務比率仍將高于行業均值。
保利置業在2012年的銷售增長優于我們的預期，且預計2013年仍能實現雙位數的銷售額增長。公司的現金流改善有助于降低債務風險以及在西南以外地區的項目擴張計劃。我們上調保利置業的2013年的每股收益至0.88港元，12個月目標價爲6.6港元，相當于7.5倍的2013年預期市盈率。我們給予保利置業“中性”評級。