投資概要
2013年的銷售進展符合預期。前四個月保利置業的合約銷售額約爲人民幣89億，同比增長207%，合約銷售面積86萬平方米，同比增長127%。2013年保利置業延續了2012年的加快銷售以及促進資金回籠的整體策略。2013年以來，保利置業推出個多個城市的剛需型項目幷采取靈活的促銷策略以保證流暢的銷售，銷售效果顯著，銷售額和銷售面積同比均出現大幅增長。
隨著2012-2013年上海地區項目的銷售和結轉，2014年長三角地區的銷售額比重將出現下滑。而武漢、濟南、烟臺、威海、哈爾濱爲代表的其他區域將成爲銷售額增速最快的區域，且銷售比重直逼其大本營西南地區。此外，我們認爲，全年260億的銷售目標是一個比較實際的目標，前四個月的銷售完成率約爲34%，表現尚可，下半年的銷售完成情况將是重要看點。
加快資産周轉以及改善杠杆狀况仍是公司改善資産負債表的工作重心。2012年，保利置業的賬面現金增長了21%至153億，總債務略增7.3%至410億，淨負債比率由2011年底的103%降至94%。未來保利置業將會在債務規模增長有限的基礎上快速回籠現金和提高股東權益回報，從而逐漸降低債務風險。但考慮到保利置業仍處于規模擴張的進程，未來1-2年公司的淨債務比率仍將高于行業均值。
2013年公司將有150億的債務到期以及約190億的資本開支（包括125億工程款和65億土地款），總的資金壓力達到340億。因此，在快速銷售的同時，通過再融資來改善債務結構和緩解償付壓力則必不可少。近期公司即將完成一筆5億美元的5年期債券發行，息率約爲4.75%，基本符合我們的判斷。
保利置業在2013年的銷售額保持快速增長，銷售進度符合預期。公司的現金流改善有助于降低債務風險以及在西南以外地區的項目擴張計劃。我們給予保利置業的“搜集”評級，12個月目標價下調爲6.2港元，相當于7.1倍的2013年預期市盈率。