保利置业周一午间公布中期业绩,收入增长60%至104亿港元,核心净利润增长30%至12亿港元;毛利率企稳在30%,净权益负债比较去年底的94%继续略微走低至92%,在手现金增加近百亿港元至 250 亿港元。公司此前发布盈喜仅称由于物业重估增值等中期业绩会有明显增长,而实际的数据以及各项指标仍较盈喜以及我们的预测更好一些。
我们认为市场对于公司低利润率、高杠杆的担心有所过度。事实上整个行业自去年以来整体进入了结算利润率下行的通道,我们看到保利置业的毛利润率从去年上半年的36%回落到下半年的 28%,但今年上半年已经企稳在 30%,而公司预计今年全年的毛利率也将稳定在这个水平。同时,虽然今年由于买地较去年略多一些导致降杠杆幅度不如去年显著,但总体我们看到公司继续通过加速销售降低负债率的努力且现金流毫无压力。而且,虽然公司指引仍然略显保守(维持全年 260 亿人民币目标销售额不变,同比仅增 13%),但以今年以来的销售战绩看(上半年完成 146 亿人民币,在去年不低的基数上同比继续劲增 45%),我们认为全年销售超标的可能性非常大,公司有希望实现300亿销售(同比增30%)并带动年底的负债率进一步走低至90%以下。
我们惊喜于保利置业过去几年在规模发展上的成绩(合约销售从 07 年的 23 亿扩张到12 年的 230 亿),公司自身亦从最初依赖母公司的资产注入到近几年来自身执行力的显著提升。相对于公司良好的增长态势以及央企背景,我们认为目前的股价仍然存在显著低估(62%折价,4.9倍 14年 PE,0.5 倍 14年 PB,而板块平均为 39%折价,6.3倍14年PE,0.9倍14年PB),尤其是考虑到未来非核心城市限购政策的可能逐步退出将令公司受益。我们重申买入评级,6 个月目标价 7.58 港元,建议投资者利用近期可能出现的获利了结机会重新进入。