投資概述
2013年前九個月,保利置業完成合約銷售額人民幣211億,同比增長23%,合約銷售面積為203萬平方米,同比增加9%,平均銷售價格為10394元/平方米,較2012年全年的9322元/平方米增加11.5%。前三個季度,保利置業已完成全年銷售目標的81%。按照月均20億以上的平穩銷售節奏,我們預期保利置業將能夠提前完成260億的全年銷售目標。 縱觀前九個月的銷售,保利置業的銷售表現出如下特徵:首先,月度銷售額非常平穩,多數月份銷售額在22億—25億間波動,反映了公司制定了嚴密的銷售計畫,且銷售完成情況良好,銷售掌控力強;其次,銷售額增速和銷售面積增速的回落頗為明顯。銷售額和銷售面積增速分別從3月份的244%和141%回落至9月底的23%和9%,這主要源於2012年銷售額前低後高的銷售狀態造成的基數不均衡所致;最後是,公司在近年新進入的城市的銷售表現持續良好,已成為公司穩定的銷售額來源。
此外,隨著銷售數據更新,新開工數據也反映了一些新情況。2013年上半年,保利置業的新開工面積為123萬平方米,符合年初的計畫。但三季度,新開工面積顯著下滑,僅僅增加58萬平方米,9月份僅有4萬平方米的新開工面積。可見,公司在銷售達標無憂的情況下,減緩了新開工步伐。2013年上半年,保利置業的收入和淨利潤分別增長60%和83%至104億和19.6億港元。由於期內入賬銷售面積大幅增長,上半年開發業務入賬銷售額為82.8億港元,同比上升62%;入賬銷售面積為82萬平方米,同比增加68%,入賬銷售均價約10109元/平方米,較去年同期下降4%。
上半年,保利置業在煙臺、佛山、貴陽、南寧和武漢,獲取五塊土地,新增建築面積275萬平方米。此外,公司在7月份在上海和廣州獲取兩幅住宅地塊,新增建築面積37萬平方米。截止目前,保利置業的土地儲備總計超過2400萬平方米。
通過土地資訊,我們發現保利置業的專案拓展方向是以中南地區、華南地區和西南地區的二線核心城市為主,並適度增加一線城市的專案儲備。選擇專案方面,保利置業有幾個標準:一是區位的標準,希望是在城市核心區,比較好的位置上;第二,專案毛利率要在30%以上;第三,專案是否符合區域的階段性需求。我們認為,保利置業在專案的儲備策略上具有針對性,增強了專案的競爭力,我們看好這一策略對其業務的實質影響