投資概述2013 年保利置業完成合約銷售額人民幣267 億,同比增長14%,略微超過全年260 億的銷售目標。銷售額的增長主要由於銷售均價的提升,其銷售面積為250萬平方米,與2012年基本持平。
縱觀全年的銷售,保利置業的銷售表現出如下特徵:首先,月度銷售額非常平穩,多數月份銷售額在22 億—25 億間波動,反映了公司制定了嚴密的銷售計畫,且銷售完成情況良好,銷售掌控力強;其次,銷售額增速和銷售面積增速的回落頗為明顯,這主要源於2012 年銷售額前低後高的銷售狀態造成的基數不均衡所致;最後是,公司在近年新進入的城市的銷售表現持續良好,已成為公司穩定的銷售額來源。
此外,隨著銷售數據更新,新開工數據也反映了一些新情況。2013 年上半年,保利置業的新開工面積為123 萬平方米,符合年初的計畫。但三、四季度,新開工面積顯著下滑,僅僅增加58 萬平方米,9 月份僅有4 萬平方米的新開工面積。可見,公司在銷售達標無憂的情況下,減緩了新開工步伐。我們預期,2014 年保利置業的合約銷售增速約為15%,因此判斷公司的2014 年的銷售目標預期為人民幣300 億。銷售增幅將與行業增幅接近。2014 年保利置業的可售資源預期為500 億,60%的銷售去化率將是公司銷售達標的重要保證。
從銷售資源的區域佈局來看,廣東、廣西、上海和山東將是重要的增量來源,但貴州專案的可售量少於預期。老專案的存量將在2014 年的可售資源的比重達15%,這部分專案的去化率將較低,預期公司將採取較為靈活的行銷策略來完成去存貨的工作。2013 年保利置業共購買12 塊土地,總面積達500萬平方米,其中48%的面積位於廣東省。公司管理層表示,未來一段時間母公司尚無資產注入的計畫,內生性的增長將是保利置業的重要方向。儘管保利置業將能夠從保利集團大規模投資廣西的戰略中受益,但短期尚難以見效。