2024 上半年料毛利率将降至13 – 14%：我们认为房地产开发商的2024 上半年业绩毛利率和任何有关调整销售目标的指引都是最为关键的指标，因为收入受具体项目交付进度的影响更大。我们预计越秀地产2024 上半年的毛利率将降至13 – 14%，与我们全年预测之13.5%相若。
　　可能下调销售目标：我们预计越秀地产2024 上半年合同销售额为554 亿元（人民币，下同），同比降33.8%，仅占全年销售目标1,470 亿元的37.7 %。同时，我们预计越秀地产可能会修改其全年销售目标。我们预期越秀2024 全年合同销售额为1,160-1,200 亿元。
　　物管业务收入增长超过20%：受惠于过去越秀地产销售增长以及交付稳定，加上外托项目交付，我们预计物管服务渠道项目转化至在管项目可带动物管收入同比增长维持20 %以上。
　　下调收入及利润预测：我们下调了 2024 和 2025 年的收入和盈利预测，毛利率为 13-14%，主要反映了开发利润率的下降以及2024 年销售放缓的影响。我们还分别下调了 2024/25 全年核心利润预测 34%/35%，主要是由于开发利润率下降和销售成本提高。
　　维持买入，目标价下调至6.60 港元：我们维持对越秀地产的买入评级，鉴于1）新土储占比较多以及其大湾区布局更容易在市场好转时抓住购买力；以及2）其国企背景更容易受惠于近期的行业扶持政策。但因应行业近况对毛利率及利润的影响，我们下调利润预测，并下调目标价至6.60 港元，对应2024 年预测资产净值目标折让50%。