1H24 归母核心净利润同比下降19%,略低于我们预期越秀地产公布1H24 业绩:收入同比+10%至353 亿元,报表毛利率同比下降4.1 个百分点至13.7%(2023:15.3%),归母核心净利润同比下降19%至17.4 亿元,略低于我们预期。公司宣派中期每股股息0.189 港币,派息率约40%、与往期基本保持一致,对应当前股息收益率约4.9%。
秉承“以销定投”原则聚焦核心城市和优势区域高质量补地。公司1H24 共获取12 幅土地,对应权益土地款约120 亿元,公开市场/多元化拿地所获面积占比为34%/66%。多元化拿地方式中,TOD 和城市更新稳步推进:
1)公司上半年收购琶洲南TOD 二期19.1%的股权,总对价约22.3 亿元,总建筑面积约58 万方(公司琶洲南TOD 一期项目成交均价约12 万元/平),该项目已于去年12 月开工、截至1H24 末已贡献销售41 亿元。2)里仁洞村实现首批供地约14 万平。新购地块质量来看,基本位于广州、上海、杭州、成都、北京、合肥等头部城市的核心板块,我们测算项目层面平均毛利率约15%、平均净利润率落于8-10%的区间。我们预期公司下半年仍将秉承量入为出的原则,以“6+1”增储模式为抓手聚焦核心八城(北京、上海、广州、深圳、合肥、杭州、成都、西安)择机补充优质土储。
财务状况稳健,融资优势牢固。公司1H24 末扣预负债率、净负债率和现金短贷比保持在68.3%、60.6%和1.5 倍。公司年初至今发行两笔3 年期共计23.9 亿元境外人民币点心债、加权平均票面利率4.07%,境内债券合计33亿元、票面利率2.20-2.75%,年内新增开发贷成本大多维持在3%以下,带动1H24 末平均融资成本边际下行0.16ppt 至3.47%。
发展趋势
公司预计全年销售同比大体平稳。公司1-7 月实现销售金额604 亿元,同比下降34%、与克而瑞Top10 跌幅大体相若,主因公司今年以来新推盘节奏后置(上半年总供货约1100 亿元,基本无新推)。公司计划下半年总供货1600 亿元,大湾区/华东占比51%/21%,我们认为随后续新推上量和供货结构改善,公司全年销售表现有望优于同业平均。
盈利预测与估值
基于结算节奏和利润率调整,我们下调2024-25 年盈利预测12%/12%至29.9/29.9 亿元,对应同比-14%和基本持平。考虑行业基本面疲弱压制投资者风偏,下调目标价30%至4.97 港币,对应6.0/5.9、0.32/0.30 倍2024-25 年P/E、P/B 和30%的上行空间。考虑到公司土储聚焦一二线,国企背景融资优势突出,维持跑赢行业评级。当前交易于4.6/4.5、0.24/0.23 倍2024-25 年P/E、P/B。
风险
行业景气度恢复慢于预期;存货超预期减值。