业绩下滑低于市场预期，利润率有所下降、未来结算确定性强。越秀地产公布2024H1 业绩公告，2024H1公司实现营业收入353.4 亿元，同比+10.1%；毛利48.5 亿元，同比-15.0%；归母净利润18.3 亿元，同比-15.9%；核心净利润17.4 亿元，同比-18.8%；每股盈利0.455元，同比-28.3%，归母业绩及核心业绩有所下滑，低于市场预期。公司2024H1 综合毛利率13.7%，同比-4.1pct；归母净利率5.2%，同比-1.6pct；三费费用率5.4%，同比+0.3pct。
　　截至24H1 末，公司已售未入账销售金额1,909 亿元，较23 年末-4.2%，是23 年地产结算收入的2.5 倍，未来结算确定性强。公司中期每股派息0.173 元，同比-18.8%，派息比率是核心利润的40%。
　　销售规模有所下滑，多元拿地聚焦核心一二线城市。公司公告，公司2024H1 实现销售金额554 亿元，同比-33.8%，完成全年销售目标1470 亿元的38%；销售面积188 万方，同比-24.0%；销售均价2.95 万元/平，同比-12.7%；从区域布局看，公司大湾区、华东、中西部销售额占比分别为47%、23%、16%。公司投资积极，2024H1 在北京、广州、上海、杭州、合肥、成都、中山7 个城市新增12 幅地块，拿地面积172 万方，同比-20.6%，拿地销售面积比92%，基本布局在一二线城市；公司坚持六位一体多元拿地，新增土储中通过TOD、产业勾地、国企合作等多元增储合计占比66%。公司可售资源丰富，24H1 末土储规模2,503 万方，布局在27 个城市；土储中一线、二线、三四线占比分别为44%、50%、6%；TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为12%、11%、17%、9%。
　　现金充沛、绿档国企，融资成本新低。公司公告，2024H1，公司货币资金481.4 亿元，较23 年末+4.4%；总借贷1,102 亿元，较23 年末增长6%；公司剔除预收后资产负债率68.3%、净负债率58.6%，现金短债比1.53 倍，稳居三道红线绿档；公司发行15 亿元公司债、境外债23.9 亿元；公司整体平均融资成本3.57%，同比-41bps。此外，近期越秀资本公告拟增持公司股份不超2%、大股东坚定看好公司内在价值。
　　投资分析意见：业绩下滑、拿地相对积极，财务表现稳健，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。考虑到行业景气度仍在下滑，公司结算有所降速、同时利润率承压，我们下调公司24-26 年归母净利润预测为30/32/35 亿元（原值为32/35/39 亿元），当前价格对应24PE 为4.3X，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。