2024 上半年业绩符合预期：收入同比增长10.1%至353.4 亿元人民币（下同） ， 当中房地产开发/ 房地产管理收入同比增长10.2%/45.2% 至328.0/14.3 亿元。毛利率下滑4.1 个百分点至13.7%（与我们预测13-14%一致），主要受开发毛利下降拖累。核心净利润同比下降18.8%至17.4 亿元，符合我们预测（全年下跌约15%）。核心派息率稳定在40%，半年每股派息同比减少18.8%至0.173 元或约0.189 港元，按8 月28 日收市价3.82港元计算，相当于年化股息率高达~10%。
　　不下调销售目标，料8-10 月销售改善，唯完成目标不易：上半年合同销售同比下跌33.8%至554 亿元，为全年销售目标1,470 亿元的37.7%。管理层表示8 到10 月的销售在推盘增加的情况下，会有明显的改善，但要完成全年的销售目标在目前的市场情况下有一定难度，但仍然会在不牺牲利润率的情况下尽量完成目标，所以现不下调销售目标。扣除上半年已去化资源，公司下半年可售资源约为2,146 亿元，我们预期越秀2024 全年合同销售额为1,160-1,200 亿元。截至2024 年6 月，公司已售未结金额达1,909亿元，我们估算当中超过500 亿元可以在2024 年下半年结转。另外，公司拥有2,503 万平方米土储，当中约40%布局于大湾区。按城市等级分布，约44/50%分布在一/二线城市。
　　融资成本进一步下降：公司上半年经营性现金流入61 亿元，带动现金水平环比上升约20 亿元至481.4 亿元，净负债比例维持稳定在约58.6%。截至2024 年6 月底，人民币贷款占比上升至82%（2023 年6 月：79%），平均融资成本同比下降41 个基点至3.57%，在下半年流动性宽松的环境下，我们预计平均融资成本有望进一步下降约10-20 个基点。
　　维持买入，目标价6.60 港元：我们维持对越秀地产的买入评级，鉴于1）新土储占比较多以及其大湾区布局更容易在市场好转时抓住购买力、2）财务状况稳健（仍保持三条红线绿档）和融资成本较低，以及3）其国企背景更容易受惠于近期的行业扶持政策，并维持目标价6.60 港元。