2024 业绩符合市场预期
　　越秀地产公布2024 业绩：收入同比增长8%至864 亿元；报表毛利率同比下降4.8 个百分点至10.5%，归母净利润同比下降67%至10 亿元，核心净利润同比下降54%至15.9 亿元，符合此前盈警，主要因计提44 亿元资产减值及商业物业跌价所致。公司末期不派息，全年派息0.19 港元（2023 年0.38 港元），对应派息比例44%、股息率3.8%。
　　投资质量提升，收储成功落地。2024 年公司新增24 幅地块，完成权益投资额约295 亿元（权益拿地强度约33%），其中北京、上海、广州权益投资额占比分别约32%/23%/28%，高度聚焦一线城市；其余地块也位于杭州、成都、西安等强二线城市。公司预计新增项目毛利率或落于15-20%的区间，流速和盈利性有望得到较好平衡。同时，公司持续优化存量土地资源，成功实现广州3 幅土地的收储，累计可盘活资金约135 亿元。2024 年末公司土储面积达2793 万平，对应货值超3600 亿元（可覆盖约3 年的销售），一二线比重提升至约九成。
　　资产负债表维持稳健，融资端优势牢固。公司2024 年末有息负债规模持平于1039 亿元，扣预负债率较23 年末略上升至68.1%，净负债率则下降5.3个百分点至51.7%，现金短债比持平于2 倍左右。公司作为广州市属国企信用融资优势突出，年内公司成功发行25 亿元境内公司债、18 亿元境内定向债、23.9 亿元境外点心债，加权平均利率分别为2.61%、2.27%、4.07%，资金成本持续优化，带动2024 年平均融资成本同比下降33BP 至3.49%，再创历史新低。
　　发展趋势
　　料2025 年销售金额有望实现稳中有增。2024 年公司销售额同比降约两成至1145 亿元（Top30 房企整体跌幅约三成），克而瑞销售排名较2023 年进位4 位至行业第8 位。公司2025 年销售目标1205 亿元，同比增长5%。
　　公司当前土地储备已锁定2025 年可售资源2354 亿元（其中新推约53%，不含当年新拿地转化），隐含去化率达51%即可实现上述销售目标（2024全年去化率48%）。此外，我们预计公司在2025 年仍将凭借财务优势择机补充优质土储，对应权益土地款或超300 亿元、货值或超千亿元，有望对全年销售形成额外补充。
　　盈利预测与估值
　　考虑到公司毛利率端仍存一定压力，下调2025/2026 年盈利预测48%和52%至15.5/15.5 亿元。当前股价对应0.3/0.3 倍2025/2026 年市净率。维持跑赢行业评级和6.1 港元目标价不变，对应0.4/0.4 倍2025/2026 年市净率，较当前股价有23%的上行空间。
　　风险
　　行业销售景气度恢复节奏不及预期；利润率下滑幅度超出预期。