核心观点
　　2024 年公司实现营业收入864.0 亿元，同比增长7.7%，实现归母净利润10.4 亿元，同比降低67.3%，实现核心净利润15.9 亿元，同比降低54.4%。公司利润下降较多主要系开发业务毛利率同比下降5.4 个百分点及开发业务计提减值同比增加7 亿元。公司全年全口径销售额1145 亿元，销售排名首次跻身全国前十，位列全国第八。全年新增土储271 万方，其中71%位于北上广等一线城市，土储结构持续优化。全年经营性现金净流入217 亿元，同比多流入134 亿元。加权借贷成本为3.49%，同比降低33BP，资金成本延续下降趋势。
　　事件
　　公司发布2024 年业绩，2024 年公司实现营业收入864.0 亿元，同比增长7.7%，实现归母净利润10.4 亿元，同比降低67.3%，实现核心净利润15.9 亿元，同比降低54.4%。
　　简评
　　开发业务毛利率下降及计提减值增加影响业绩。公司2024 年实现营业收入864.0 亿元，同比增长7.7%，实现归母净利润10.4亿元，同比降低67.3%，实现核心净利润15.9 亿元，同比降低54.4%。增收不增利主要原因在于，1）开发业务结转毛利率下降。
　　2024 年公司开发业务毛利率为9.2%，同比下降5.4 个百分点。2）计提减值增多。全年开发业务计提资产减值22.7 亿元，同比多计提7.0 亿元。
　　销售额首次跻身全国前十，新增土储聚焦核心城市。2024 年公司销售额1145 亿元，位列全国第八，首次跻身全国前十。全年新增24 个地块，合计建筑面积271 万平，同比降低45%。所有新增土储均位于一二线城市，其中位于71%新增土储位于北京、上海、广州等一线城市，较上年增加42 个百分点。此外在成都与杭州新增土储40 万方，占比15%。截至2024 年年末，公司土储1971 万平，96%位于一二线城市，43%位于北京、上海、广州。
　　同时公司成功实现3 宗地块收储，累计盘活资金135 亿元，持续优化土储结构。
　　资金成本下降，经营性现金流改善。公司年内全力促销售回款，全年销售回款率达87%，同比上升4 个百分点。经营性现金流净流入217 亿元，同比多流入134 亿元。年末现金及等价物、各类存款余额501 亿元，同比增长8.6%，资金流动性充裕安全。全年公司加权借贷利率为3.49%，同比降低33BP，资金成本持续优化。
　　下调盈利预测，维持买入评级。公司开发业务跻身全国第一梯队，新增土储聚焦核心城市及收储落地并进，土储结构持续优化。我们预测公司2025-2027 年核心EPS 为0.42/0.42/0.43 元（原预测2025-2026 年核心EPS 为0.89/0.99 元）。维持买入评级和目标价5.96 港元不变。
　　风险分析
　　1）业绩方面，当前市场仍然处于下行期，存货减值压力始终存在，有可能会持续在业绩中体现。
　　2）经营方面，公司始终保持较高的拿地强度，当前房价仍没有见到明确的拐点，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩，并对现金流造成压力。
　　3）公司TOD 模式的全国化拓展，可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻，且当前部分城市地铁建设放缓，可能对公司项目拓展产生一定影响。
　　4）公司土储在广州单城占比较高，不利于分散风险。