核心观点：
　　营收增长利润下降，减值等拖累业绩表现。根据公司年度业绩公告，越秀地产24 年营收864 亿元，同比增长8%，归母净利润10.4 亿元，同比下降67.3%，核心归母净利润15.9 亿元，同比下降54.4%，末期不分红，全年分红比例44%。公司收入规模稳定增长，业绩下滑主要由于利润率下降、减值计提及投资性房地产的公允价值下降，非经常性科目总体对业绩形成拖累。23Q2 至24Q3 核心城市房价下行，对越秀这类主要布局核心一二线城市的公司造成较大影响。
　　销投效率依然较高，储备充足广州占比下降。根据公司经营简报，24年越秀销售金额1145 亿元，同比下降19%，景气度转好后24Q4、25Q1 分别增长23%、42%，储备优势使公司具备较强规模弹性。24年越秀拿地依然积极，拿地金额494 亿元，拿地力度43%，在主流房企中居前，其中北上广杭四城占比达到90%，截至24 年末公司在手土储1971 万方，对应去化周期3.5 年，储备充足，其中93%位于一二线，广州占比33%，连续3 年下降，单一市场对公司影响逐步减弱。
　　负债结构稳定，资金充足，安全性持续提升。截至24 年末公司有息负债1039 亿元，同比基本持平，年末综合融资成本3.49%，进一步压降33bp。三道红线维持绿档，现金短债比2.15x，后续可投资金充足。
　　盈利预测与投资建议。越秀后续销售及结算稳定性仍有较为充足的保障，预计公司25-26 归母净利润11 亿元、14 亿元，同比+8%、+28%。
　　给予公司对应24 年末归母净资产0.45 倍PB 合理估值，港元兑人民币汇率参考0.93，对应合理价值6.66 港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。单一市场波动影响；行业景气恢复不及预期影响销售及利润率；房价预期不足导致销售毛利率承压；政策环境改善速度不及预期。