概括：勇于创新、探索突破的广州市属国企越秀地产是一家发源于广州、布局于全国的广州市国有开发商，凭借资源优势不断探索创新，销售排名跻身前列。公司较早明确以房地产开发为主业并持续探索创新发展模式，股权结构集中且稳定，充分受益于大股东越秀集团和二股东广州地铁集团的资源支持。销售规模不断进取，2024 年实现全口径销售金额1145 亿元，同比-19%，2025 年上半年实现615 亿元，同比+11%，行业排名攀升至第8 位，且销售同比表现处于行业较优水平；业绩表现随行业大势承压，2024年营业收入约864 亿元，同比+7.7%，毛利率降至10.5%的底部区间，归母净利润约10.4 亿元，同比-67.3%。在“止跌回稳”的政策指引下，越秀地产的资源优势和经营业绩将逐步兑现。
　　资源：多元增储打开局面，投资兑现边际改善
　　多元化增储彰显核心优势，深度布局广州撑起公司盘面，新进核心城市强化投资兑现，拿地强度居行业前列。投资布局方面，早期每年投入广州的土地款明显高于其他，至今广州的销售金额占比仍在40%上下，2021 年后顺应市场主动调仓，提高对北上杭的重视程度。投资策略方面，擅长多元化增储，通过TOD、“城市运营”、城市更新、国企合作、收并购、产业勾地和公开市场竞拍等模式多渠道拿地，土储中约一半为通过非公开方式获取；通过合作快速打开新进城市盘面，拿地权益比相对不高，2021~2024 年基本维持在55%上下；拿地强度居于重点房企第一梯队，维持在50%左右；2025H 投资力度阶段性降低。投资兑现方面，整体利润水平不算太高，杭州及北上等新进核心城市表现相对更好。土储结构持续优化，2021 年及以前获取的大体量项目较多，在手货值仍有一定比例的历史存量，顺利推动存量收储是公司的一大亮点。
　　效率：ROE 处阶段底部，效率费控有改善空间
　　作为后起之秀，越秀地产在运营管控效率方面的表现不输其他重点房企，未来有进一步提升空间。越秀地产近几年销售费用率随市场变化持续提升，老货去库需求强烈，2024 年销售费用率同比提升0.7pct 至3.3%，管理费用率持续优化，降至1.8%的历史低位；资本运营效率指标跟随行业均值整体走势波动，尚有提升空间。公司财务状况稳健，三道红线维持绿档，2024 年融资成本进一步下降0.33pct 至3.49%的历史低位。公司ROE 水平较同行偏低，2024 年同比降低4.3pct 至1.9%，主因利润率较低所致，周转率近年来有所改善，杠杆倍数处于较高水平。
　　投资建议：
　　越秀地产发源于广州、布局于全国。1）广州国资背景是公司稳健发展的基石。股权结构集中且稳定，充分受益于大股东越秀集团和二股东广州地铁集团的资源支持。2）模式灵活，创新解题思路谋发展。在股东资源加持下，开创多元化的增储模式，与越秀房托互动打通经营性不动产退出路径，并率先完成存量土地的收储盘活，在“止跌回稳”的指引下，公司有望率先受益。
　　3）逆势进取，经营表现脱颖而出。2025H 实现销售额615 亿元，已完成全年目标的51%，行业排名攀升至第8 位，销售同比表现较优，逆势下拿地强度仍维持在50%左右，居第一梯队。
　　4）盈利边际修复，估值具有性价比。预计越秀地产2025~2027 年归母净利润分别为14/17/18亿元，同比分别+35%/+21%/+4%，对应PB 分别为0.30x/0.29x/0.29x，给予“买入”评级。
　　风险提示
　　1、需求和政策低于预期；2、土地市场竞争加剧；3、老货仍有去化压力；4、盈利预测假设不成立或不及预期的风险。