2025 上半年业绩符合预期：收入同比增长34.6%至475.7 亿元人民币（下同） ， 当中房地产开发/ 房地产管理收入同比增长34.2%/12.5% 至440.3/16.1 亿元。毛利率下滑3.1 个百分点至10.6%（稍低于我们预测约12%-13%），主要受开发毛利下降拖累。核心净利润同比下降12.7%至15.2 亿元，符合我们此前预测（全年约32-33 亿元）。核心派息率稳定在约40%，半年每股派息同比减少12.7%至0.151 元。
　　料全年销售超1200 亿元：上半年合同销售同比上升11%至615 亿元，为全年销售目标1,205 亿元的51.0%。管理层表示全年约有2,354 亿元可售资源，我们相信在下半年在推盘增加及有更多可售资源的情况下，销售会有进一步的改善，并大概率可以完成全年的销售目标。截至2025 年6 月，公司已售未结金额达1,490 亿元，其中约29%/38%位于大湾区/华东地区，而我们估算当中超过400 亿元可以在2025 年下半年结转。另外，公司拥有2,043 万平方米土储，其中约39%布局于大湾区。按城市等级分布，约45/49%分布在一/二线城市。
　　融资成本进一步下降：公司上半年经营性现金流入约41 亿元，总借贷维持在1039 亿元，而净负债比则轻微下降1.4 个百分点至40.3%。截至2025年6 月底，人民币贷款占比大致维持在至81%，而平均融资成本同比大幅下降41 个基点至3.16%，在下半年流动性宽松的环境下，我们预计平均融资成本有望进一步下降约10-20 个基点。
　　维持买入，目标价6.60 港元：我们维持对越秀地产的买入评级，鉴于：1）新土储以及一/二线城市更容易在市场进一步好转时抓住购买力；2）财务状况稳健（“三条红线”仍保持“绿档”达标）和融资成本较低；以及3）其背景以及土储布局更容易受惠于近期的行业支持政策，并维持目标价6.60 港元。