投资要点：
　　业绩下滑符合市场预期，利润率下降、未来结算确定性强。越秀地产公布2025H1 业绩公告，2025H1 公司实现营业收入475.7 亿元，同比+34.6%；毛利50.6 亿元，同比+4.4%；归母净利润13.7 亿元，同比-25.2%；核心净利润15.2 亿元，同比-12.7%；每股盈利0.340元，同比-25.2%，归母业绩及核心业绩有所下滑，符合市场预期。公司2025H1 综合毛利率10.6%，同比-3.1pct；归母净利率2.9%，同比-2.3pct；三费费用率4.9%，同比-0.4pct。
　　此外，公司应占联营公司损益13.5 亿元，同比+244.3%；少数股东损益16.1 亿元，同比+119.8%。截至25H1 末，公司已售未入账销售金额1,490 亿元，较24 年末-12.4%，是24 年地产结算收入的1.8 倍，未来结算确定性强。公司中期每股派息0.151 元，同比-12.7%，派息比率是核心利润的40%。
　　销售规模逆势提升，多元拿地聚焦核心一二线城市。公司公告，公司2025H1 实现销售金额615 亿元，同比+11.0%，完成全年销售目标1205 亿元的51%；销售面积146 万方，同比-22.2%；销售均价4.21 万元/平，同比+42.7%；从区域布局看，公司大湾区、华东、中西部、北方销售额占比分别为27.4%、27.8%、11.0%、33.8%；根据克而瑞，2025H1 公司全口径销售榜 单全国排名第 8 位。公司投资积极，2025H1 在北京、广州、上海、杭州、西安、佛山等城市新增13 幅地块，拿地面积148 万方，同比-14.0%，拿地销售面积比101%，一线、二线城市分别占比68%、32%。公司可售资源丰富，25H1 末土储规模2,043 万方，其中大湾区、华东、中西部、北方及海口占比分别为39.2%、18.8%、25.7%、15.8%、0.5%；一线、二线、三四线占比分别为45%、49%、6%。
　　现金充沛、绿档国企，融资成本新低。公司公告，2025H1，公司现金446.4 亿元，较24年末-10.8%；总借贷1,038.6 亿元，较24 年末持平；公司剔除预收后资产负债率64.6%、净负债率53.2%，现金短债比1.7 倍，稳居三道红线绿档；公司上半年新融资234.3 亿元，其中境内融资198.5 亿元、境外融资35.8 亿元；期内公司加权平均融资成本3.16%，同比-41bps；期末平均借贷成本下降至3%以下。
　　投资分析意见：业绩下滑符合预期，销售靓眼、融资成本新低，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。我们维持公司25-27 年归母净利润预测为11、13、16 亿元，当前价格对应25-26 年PE 分别为16.6、13.8X，目前PB（MRQ）仅0.33X，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。