事件:
　　深圳国际发布华南物流园项目转型升级进展公告：2023 年10 月31 日，公司全资子公司华南物流公司与深圳市龙华整备局、深圳市龙华管理局及深圳市民治街道办事处就开展本集团华南物流园一期面积约53 万平方米土地整备项目签订了土地整备监管协议书。
　　投资要点:
　　华南物流园项目初步落定，有望为股东创造丰厚回报根据土地整备协议，各方将会综合采用安排留用土地和货币补偿的方式实施本项目。货币补偿方面，公司将获得约人民币10.58 亿元的拆迁补偿费，整备范围内除留用土地以外的土地公司将分期移交给政府收储。留用土地方面，公司将按照新规划下的土地功能进行综合开发，初步核算下，留用土地面积约10.87 万平方米，规划容积约69.42 万平方米，权益容积约66.52 万平方米，包括住宅约57.76 万平方米，商业、办公、旅馆业建筑约8.76 万平方米。对比此前梅林关项目与前海项目来看，本次华南物流园项目容积率达到6.39，超过梅林关项目的5.06 与前海项目的3.29。
　　按照新的土地功能规划，华南物流园项目规划建筑面积达到57.76 万平方米，扣除6.93 万平方米需要无偿移交政府的住房后，权益住宅面积仍有50.83 万平方米，而前海项目与梅林关项目住宅面积分别为19.2 万平方米与20.6 万平方米，华南物流园项目的规划住宅面积超越前二项目。根据安居客数据显示，2023 年10 月龙华地区平均新房价格为66120 元/平方米，若华南物流园项目的住宅面积全部完成销售，能够为公司创造336.09 亿元收入，参考此前项目开发的净利润率（梅林关一期为自开发住宅，净利润率为28.76%），华南物流园项目有望随着土地的分期确权以及开发逐步释放共96.66 亿元利润，并且按照过往的分红政策，公司会分配大部分一次性收益以回馈股东。
　　业绩有望回归上升通道，高股息低估值资产价值回归路径清晰受非经常项目利润下降（去年同期有前海项目增资扩股录得一次性收益，而今年并无）和港元负债产生汇兑损失（净汇兑亏损约6.10亿港元）两方面影响，公司2023H1 的业绩出现较大波动，但看向下半年，深高速方面，收费公路业务仍然处于量价修复、业绩同比改善的趋势当中，作为公司的主要持股资产，深高速有望持续贡献稳中有升的利润；物流园方面，随着新建物流园先后投入运营及新收购物流园项目并表，上半年物流园业务归母净利润就已出现明显增长，当前公司仍有多个项目正在建设，随着运营面积的增长，物流园业务贡献的业绩将保持稳步提升，叠加公司在公募REITs 与私募REITs 领域的持续探索，有望通过资产证券化增厚此板块业务的利润。而物流园转型升级业务方面，根据上半年公告，截至2023 年6 月30 日，公司独立开发运营的前海二期项目“颐城栖湾里”已回款约人民币51亿元，有望于下半年进表增厚公司整体利润，进而公司2023H2 业绩就有望显著改善。
　　展望未来，收费公路、物流园运营等持续经营类业务在利润端能够保持稳步增长，在叠加华南物流园项目规划落定，能够在未来数年内持续为公司贡献转型升级收益。2023 年11 月1 日，公司也发布了购股权计划，分三批于四年内归属承授人，彰显了公司长期发展的信心与动力。在公路与物流园业务稳健经营、“投建融管”逐步跑通以及“投建管转”持续兑现的背景下，考虑维持50%的分红比例，当前公司2023E 股息率达到10.17%，PE 2023E 为4.92x，PB 2023E为0.43x，高股息低估值资产的价值回归路径清晰。
　　盈利预测和投资评级 由于华南物流园项目仍处规划阶段，尚不考虑其利润贡献。根据2023 年中期报告以及最新汇率，我们调整了公司盈利预测，预计深圳国际2023-2025 年营业收入分别为206.47亿港元、150.44 亿港元与152.45 亿港元，归母净利润分别为28.07亿港元、21.18 亿港元与22.67 亿港元，对应PE 分别为4.92 倍、6.52 倍与6.09 倍，当前公司具备高股息低估值属性，值得积极关注，维持“增持”评级。
　　风险提示 物流园转型升级推进不及预期；高速资产受改扩建再投资影响而出现业绩波动；汇率大幅波动；宏观经济恢复不及预期。