事件:
2024 年3 月28 日，深圳国际发布2023 年度全年业绩公告：
2023 年，公司实现营业收入207.11 亿港元，同比增长32.70%，完成归母净利润19.02 亿港元，同比增长51.66%。
其中公司2023H2 实现营业收入137.83 亿港元，同比增长69.76%，环比增长98.94%；完成归母净利润18.10 亿港元，同比增长169.15%。
投资要点:
高速港口构筑利润基础，物流园转型升级实现归母净利17.46 亿港元
2023 年，公司高速及港口业务继续贡献稳定收益，上述板块合计贡献归母净利润10.92 亿港元，为公司构筑利润基础。由于2023 年公司物流业务未有REITs 项目出表，使得物流业务实现归母净利润5.32 亿港元，同比下降62.69%。而物流园转型升级业务则为公司业绩做出较大贡献，该板块实现归母净利润17.46 亿港元，主要系前海住宅项目颐城栖湾里竣工交付，公司确认收入约55 亿港元，实现税后收益15.63 亿港元，同时，按会计准则2023 年无需确认应占联营公司深圳航空的进一步亏损，最终公司2023 年完成归母净利润19.02 亿港元，同比增长51.66%，业绩符合我们预期。
物流主业稳步成长，土地改性及REITs 出表持续贡献利润弹性作为中国第八大物流地产商，截至2023 底，公司物流园规划土地面积超过1,000 万平方米，当中已获取经营权的土地面积约908 万平方米，运营面积约476 万平方米，公司计划到2025 年底物流园投营达800 万平方米，物流业务稳步成长。与此同时，公司以“投建管转”和“投建融管”的创新型商业模式充分挖掘物流园土地价值，土地改性及REITs 出表持续贡献利润弹性。①投建管转方面，“梅林关”、“前海”、“华南物流园”等地产项目逐年兑现。其中前海项目数年来已先后6 次释放税前收益合共约人民币142.19 亿元，助力公司业绩稳定增长。在前海项目地产开发进入尾声之际，2023 年10月底，公司旗下华南物流园土地整备正式落地，公司共获得10.58 亿元的拆迁补偿费+10.87 万平方米留用土地，其中规划可出售商品住房50.83 万平方米。根据我们测算，该项目有望为公司创造税后收益157.71 亿人民币。②投建融管方面，截至2023 底，深圳国际已有3 个项目完成REITs 出表工作，其中南昌综合物流港确认归母净利润1.75 亿港元；杭州项目二期和合肥肥东项目合计贡献归母净利润6.57 亿港元。目前公司正积极推进杭州项目一期及贵州项目的公募REITs 发行工作，并已取得阶段性进展。
持续稳定高股息，低估值提供安全边际
公司高度重视股东回报，承诺每年核心业务利润分派比例不低于30%，但公司实际的分红比例常年维持在50%左右，2018-2022 五年时间共计派息93.83 亿港元。2023 年，公司拟每股派息0.40 港元，股息总额为9.57 亿港元，分红比例达50%。若公司继续保持50%分红比例，我们预计公司2024、2025 年股息率分别为13.22%、13.48%；对应PE 分别为3.78、3.71 倍，低估值高股息资产的价值回归路径清晰。
盈利预测和投资评级我们预计深圳国际2024-2026 年营业收入分别为165.89 亿港元、172.50 亿港元与177.89 亿港元，归母净利润分别为38.02 亿港元、38.78 亿港元与39.68 亿港元，对应PE 分别为3.78、3.71 与3.62 倍，对应股息率分别为13.22%、13.48%与13.79%。公司掌握优质资产，持续稳定高股息，未来价值回归路径清晰，维持“买入”评级。
风险提示华南物流园转型升级项目进度不及预期风险；REITs出表节奏不及预期风险；汇率波动风险；物流园出租率波动风险；高速公路被分流风险；港股估值体系与A 股存在差异；测算仅供参考，以公司实际披露为准。