核心观点：
　　经营和财务数据：公司发布2023 年业绩公告，2023 年，深圳国际实现营收205.24 亿港元，同比+32.16%；实现归母净利润19.02 亿港元，同比+51.66%；实现每股盈利0.80 港元/股，同比+48.15%，公司董事会建议2023 年末期股息为每股0.40 港元，同比+55.64%，分红比例达到50%。
　　收费公路利润修复，物流园转型升级释放利润。2023 年，收费公路及大环保业务实现营收103.25 亿港元，同比-4.17%；实现归母净利润10.05 亿港元，同比+54.40%，在车流量取得恢复性增长的背景下，收费公路业务的利润实现修复。物流园营收达到15.19 亿港元，同比-3.48%；实现归母净利润5.24 亿港元，同比-63.05%，主要系22 年有REITs 发行产生的一次性收益。物流服务营收达到3.19 亿港元，同比-18.10%；实现归母净利润0.09 亿港元，同比-9.49%。物流园转型升级实现营收55.56 亿港元，2022 年为0.30 亿港元；实现归母净利润17.46 亿港元，同比-39%，前海颐城栖湾里项目入表释放利润。港口营收为28.05 亿港元，同比+1.56%；实现归母净利润0.88 亿港元，同比-14.56%。
　　盈利预测与投资建议。预计24-26 年公司EPS 分别为1.52、1.70、1.75 港元，假设转型升级项目释放期为24-30 年，后续将按照四个留存地块的规划面积逐年释放收益，且公司分红比例维持在50%，使用DDM 模型测算公司合理价值为9.60 港元/股，首次覆盖，给予“买入”评级。
　　风险提示。转型升级项目落地不及预期、收费公路改扩建影响具备不确定性、所运营物流园出租率不及预期、利率与汇率波动带来的风险、港股流动性风险。